二手房交易应该注意的问题

尽管国家出台了一系列的政策来管控房地产市场和控制房价。但是大多数人的工资涨幅还是远远低于房价的涨幅。因此二手房便成了广大购房者的第二选择。但是二手房的交易与从开发商手中直接购买商品房明显不同，所涉及的问题比较复杂，所以必须格外引起重视。那么对于购买二手房会遇到哪些问题，你知道吗?

购房者在正式购买二手房之前，应该注意以下问题。

首先，要对即将进行交易的房产的基本情况进行必要的了解，这主要包括以下方面：

(1)有没有房产证和土地使用权证，房屋产权证是否真实;

(2)房产面积多大;

(3)该房产用途是什么，是商用还是民用;

(4)该房产是否已经对外出租;

(5)该房产有没有被抵押;

(6)有没有被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等。

其次，需要对售房者有较为全面的了解，主要有三点：

(1)查看房屋产权证上的产权所有人有几位，是一位还是几位共有;

(2)查看房屋产权所有人的身份证件，并进行对照;

(3)在签订房产买卖合同时，各位产权人必须全部到场，如有特殊情况不能到场，则需要出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

第三，要对房屋上市交易资格进行审查，具体的讲有如下方面：

(1)如果房屋为多人共有，则卖房人必须提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;

(2)如果房屋已经出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;

(3)如果房屋已被抵押，根据《担保法》的规定，只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，被抵押的房产才能进行买卖，因此，须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件;

(4)如果要购买的房产已经被司法机关或行政机关依法裁定或者决定决定查封，根据《民事诉讼法》及有关法律规定，该房产不能进行交易;

(5)

如果要购买的房产是公房，则须了解所购公房是成本价还是标准价，如果是标准价购买的公房，在出让时须按成本价补足费用;由于公房原单位对公房一般都保留优

先购买权，因此，还应当要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，不得出售;

(6)如果要购买的房产是经济适用房，还须卖房人提供政府机关允许其上市交易的批准文件。

• 张晓霖律师办案心得：进出口贸易中海关涉税尤其是走私犯罪案件逐年增多，很多案件往往是因为不懂海关法律规定及海关办事规程造成的，而非当事人（进出口企业或进出境个人）故意所为。面对这种情况，应当指导当事人如何用足用好国家政策，做到合理避税；清楚海关规定和办事规程及时处理，把损失最小化，实现利益最大化。

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张晓霖律师

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