房屋买卖实践中，出于节省税费的考虑，买方在购买“不满五”房屋时，往往会和卖方商量先办理委托过户的公证，产权证压在买方手中，暂时不办理产权过户手续，待房屋满五年后再办理过户手续，卖方往往也乐于配合。但是这种交易的风险你可清楚？我们通过一则案例进行剖析--
【案例】
2014年2月，田某购得刘某一套房屋。刘某的房屋于2009年10月取得，取得房屋时间未满五年，为了省下房屋产权过户的税费，田某决定先办理委托过户的公证，等李某的产权满五年后，再办理过户手续。田某在办理公证后搬入居住。2014年4月，田某收到法院的执行裁定书，以刘某欠他人30万元为由查封了该房屋，并要求田某限期清空。
田某向法院提起执行异议。
【法院裁决】
法院审理后，裁定驳回房屋买受人田某的异议申请。
【张律师分析】
先办理委托过户的公证，待房屋满五年后再办理过户手续，确实可节省一笔税费。但此做法存在很大的风险，委托公证并不能完全保障购房者的权益。
依据《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的取得，不是以交付为生效条件，而是以过户登记为生效条件的。
本案中因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，田某长期未办理产权过户手续，怠于行使自己的权利，因此并未取得该房屋的产权。法院查封登记在被执行人刘某名下的房屋并无不妥。
【张律师提示】
这种先后过户的房产交易中，买方有没有办法规避上述风险？
张律师认为除了办理上述委托公证并将房产证原件压在买方手中外，更重要的是要求卖方配合做一个抵押登记，用该房屋做抵押以担保买方所支付的全部费用和损失，这样即使最终无法获得房屋产权，至少可以保证自己的资金免受损失。
张律师在此提醒各位购房者，为了保障自己的合法权益，在购买房屋后还是应当及时到房屋登记机构办理房屋产权过户手续。
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