二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。购买二手房的步骤是什么?二手房价格怎么确定?
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一、购买二手房的步骤
步骤
1.评估价与最高贷款额
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
2.竣工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
3.贷款银行的选择
各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
4.还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
5.收入证明与还款能力
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
6.贷款的成数和利率
各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。
7.借款人自身相关情况
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
二、二手房价格怎么确定
房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。
决定地价的有以下四大因素：
1、位置、面积
地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。
一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。
2、地形、地质
不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。
3、形状、用途
一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。
而商业用地价格高于工业用地;工业用地价格高于住宅用地。
4、交通、环境
土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。
土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。
对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格自然会比较高。
另外，政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。
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张计全律师办案心得：缺乏契约精神是中国社会的通病，中国政府、中国人在法治进程中已初步建立了契约（合同）意识，但还处于初级阶段，我们前行的道路曲折而漫长。
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