当前位置：法邦网 > 律师专栏 > 沈哲律师 > 从一房屋租赁合同纠纷看租赁合同不确定性之弥补

从一房屋租赁合同纠纷看租赁合同不确定性之弥补

2015-03-23 作者：沈哲律师

导读：一、以案例看合同不确定问题周某与某公司于2006年11月1日签订了一份房屋租赁合同，约定将某公司所有的一幢厂房的底楼部分出租给周某。合同明确约定租赁期间自2006年11月1日至2014年10月30日止，同时约定前三...

一、以案例看合同不确定问题

周某与某公司于2006年11月1日签订了一份房屋租赁合同，约定将某公司所有的一幢厂房的底楼部分出租给周某。合同明确约定租赁期间自2006年11月1日至2014年10月30日止，同时约定前三年租金按平方米10元计算，后五年租金由双方另行协商，房租一年一付，先付款后使用，如续租需在租金到期前一个月支付房租。合同对房屋用途等均作了约定。前三年合同履行完毕后，周某与某公司就后五年租金进行了协商。双方协商不成，某公司诉至法院，请求法院判令解除合同、返还租赁房屋并要求周某支付实际使用期间的使用费。

对于双方之间的法律关系，承租人周某坚持认为，租金条款并非法律规定租赁合同的必备条款，租金约定不明，可以通过合同法设定的补充解释规则予以确定。

本案一审判决认为：前三年房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。但是自2009年11月1日虽然合同约定的租期尚有五年，但是并未明确租金金额，虽然约定租金由双方协商解决，现双方未能对租金达成一致意见，即双方当事人对房屋租赁合同中主要条款未能达成合意，房屋租赁合同中对后五年租赁约定未生效。前三年租期届满，周某继续使用租赁物的，双方对租金处于协商过程中，双方间为不定期租赁关系。出租人要求某公司解除租赁合同的主张合法有效，应予支持，并判令周某支付至实际搬迁之日止的相应租金。

周某不服原审法院判决而提起上诉，后在二审法院主持之下，双方就后五年租金的数额和支付方式达成一致合意，周某按照原合同约定的期限继续承租房屋。

案件虽然因当事人双方协商一致而得以妥善解决，但其中蕴含的法律原理却值得深思。合同的实质在于合意。如果当事人不能就某些条款达成一致，法院该如何行事？在租赁合同法律关系中，租金条款对于合同而言是否是必然的和决定性的？司法有无弥补租金条款不确定的方式和方法？

通常我们认为在一个典型的合同中，要构成一个形式完备的合同就必然要求合同的内容和条款均十分确定。美国合同法则认为一个合同确定性要件的保护受允诺人的期待利益之原则可以推断。合同的条款必须能够“成为决定是否存在违约以及进行适当救济的基础”。{1}这里所说的合同确定性虽然并无直接的明确的定义，但是一个浅显的理解可以认为，一个合同依托于某些关键要素的明确与具体，根本上一个满足确定性要件的合同适宜于强制履行，即使部分条款不明，亦能够进行适当救济。

二、比较法上对合同不确定性的探讨

美国合同法对合同不确定性的弥补

不能满足确定性的例子很多，要么是当事人在缔约之时对某些问题并未加以关注，要么像本案租赁合同这类对期限有极大依赖性的合同常常因为不能预见到将来所有可能发生的情形而约定将之留待将来决定。

含有待定条款的协议“将一个或者多个条款留待将来决定”，尽管当事人期待将来能够就缺失条款达成协议，但是他们期待在不能达成协议时怎么办却常常不清楚。比如长期持续的买卖合同，其价格也许会被留待将来决定，或者长期租赁合同中租金条款的不确定性。合同签订当时，当事人所期待的是在将来能够达成协议。如果不能，这可能理解为根本不存在合同；或者说将发生一个合同，其中的条款将根据法律来确定。

如此一来，合同条款的不确定，往往又夹杂着合同是否成立这一基础事实的讨论。如果认为某个合同根本性要件的不确定而导致合同不成立，也就不存在合同确定性要件的讨论。这种情形事实上是双方对于交易本身缺乏合意。在19世纪以前，美国合同法的观念认为需要完全的确定性方能成立一个合同。传统观念认为，法官不应当为当事人拟订合同，部分法官可能不愿意承担起治愈合同起草者的缺陷的“父爱主义性质的任务”。{2}合同取决于当事人的合意，法院过分介入合同领域，是对当事人自由原则的侵蚀。传统见解认为，一般法院反对认为这种不确定条款之确定性将作为一个法律问题来确定，比如肯塔基最高法院所解释的，当“当事人约定要在将来确定该条款，而不是将它们留给默示条款时”，法院所面临的问题并不是“如果合同没有涉及某个事项，法律应如何推断”,而是“当事人已经把这个重要条款从法律可以推断的范围内排出去了。这时，当事人是否已经确定了相互的义务。”也就是说，这种条款之确定应当作为事实问题来进行合同条款事实之查明。如果当事人在约定当时就已经将法律规定或者默示条款排除在外，那么法律就没有必要再推断一个可行的强制执行方案，因为当事人约定留待另行协商就排除了司法介入的可能性。

当然这是传统的观点。随着合同法理论与实践的发展，合同不确定性成为一个法律问题，而不再仅仅是一个事实问题。就像美国《统一商法典》所设定的规则：即使一个或者多个条款留待约定，只要当事人有订立合同的意思，并且合同条款可以成为确定适当的法律救济的合理根据，买卖合同就不会因为欠缺确定性而不成立。买卖合同中为不确定价款之确定应如同双方对价款问题未作约定时的推断解释方法相同，即交付时的合理价格。这也符合一个理性人的思维，尤其在一方当事人对留待将来达成协议发生了实质性信赖而为此行事的情况下，将合同条款之确定交由法律来决定与一般的保护交易、市场诚信理念更为契合。一个协议可以根据双方共同的习惯而进行补充，可以根据当事人之间在达成协议之前的交易过程进行补充，也可以根据他们在达成协议后的履行过程进行补充，即使当事人没有明确约定这些补充方法。不确定还可以因为法院将会提供的默示条款的补充而治愈，包括默示的诚实信用与公平交易义务。{3}

在租赁合同法律关系中，美国法院对于租期届满续展租赁的情况又并非如此简单地表述。由于租赁期间届满，虽然存在第一个租赁期间约定的情形，但是不能简单地认为届满后租金未能确定的仍可以将此作为一个法律问题来确定。因为新的租赁合同关系尚未建立，而此时租金条款的协商确定也许就是合同成立的关键要素。但是实践中又有越来越多的判例认为承租人在第一个租赁期内所发生的心理可能会促使法院驳回不确定性的主张。此种扩张，笔者认为事实上突破了含有待定条款的合同的不确定性的确定问题，涉及一个与前合同有一定延续性的新的合同条款的确定，首先就需要确定合同是否成立的问题，而这种合同成立与否又与合同条款确定性息息相关，是另一个复杂的问题。

事实上，美国司法实践与理论界均对于含有待定条款的合同不确定性之弥补有争议，现代合同法发展也许更倾向于保护交易、保护期待利益，因此更愿意将不确定性作为一个法律问题来处理，除非也没有办法认定一个合同的成立。

欧洲合同法对合同确定性问题的解决

欧洲各国合同法对于合同的不完备或不明确的情形也有相关的讨论。在双方当事人将某一问题留待以后处理时，实质性问题是双方当事人是否有意在达成协议时约束自己，{4}那么法官在审查合同之时，必须首先回答两个问题，即：虽然他们之间的协议是不完备或不确定的，但双方当事人仍愿意接受合同约束吗？他能够以已达成的合意和已同意的内容为基础完善合同或进一步明确原来不确定的问题吗？{5}

在法国，合同确定性对于合同的效力是非常严格的，如果价格，不管以何种方式，可能会受到任何一方当事人或双方当事人的意愿或行为的影响，就不是确定的，买卖合同就不能成立。但是在其他大多数欧洲法律制度中，法院必须对双方当事人是否愿意现在就约束自己、虽然有些事情尚待合意或他们是否只有在他们随后就未决事项达成一致时才接受约束的问题，作出艰难的裁决，当然此种裁决建立在有一种能够给予合同适当的补偿的合理而确定的基础，能够满足进一步条件时，合同是成立且可以弥补的。从理论上看，虽然没有解决这些问题的明示或者默示的条款，单纯从法律看根本不存在具有约束力的合同，但是如果“一方履行自己的义务，而没有就价格或有关条款达成协议，那么，依法应该认为双方当事人的行为必然形成一个默示合同条款，即在没有协议的情况下，应支付合理数额的价款。”德国法院也采取了同样的立场，在供电合同中。如果不能就价格达成一致，但用电方继续使用，德国民法典第315、316条规定，允许供电方单方确定价格，消费者可以请求法院裁定该价格是否是“公平估价”，如果法院裁定不是，则可另行确定公平价格。{6}这些规定，都采取了一种司法从合理角度弥补合同不确定性的问题，对我国的立法与司法同样有参考和借鉴价值。

三、中国现行法律规定在合同条款约定不明之时的规范

从上述英美法和欧洲大陆法对于合同不确定条款之确定的相关分析，大致可以认为存在一些通用的思路，即法院必须回答两个关键问题：第一，条款不确定情况下是否足以认定存在一个对双方当事人均具有法律约束力并可以强制执行的合同；第二，司法或者说法院对于合同不确定性之弥补需要遵循怎样的原则和标准。

就中国现行法律规定而言，合同法从合同订立过程中就强调了合同的确定性，而这种确定性最重要的是体现在要约的认定，要约的意思表示应当符合内容具体确定的要求。如果要约是不确定的，就无法认定对于不确定的要约存在适当的承诺，自然合同就无法成立。但是我国合同法并没有对于双方当事人约定存在留待将来决定的条款的合同有明确的规定，需要从更多的条文全面理解之。

回到第一个问题，合同的内容由当事人约定，一般应包含当事人的姓名或名称和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任等，但这些条款并非均是决定合同成立的完全必备条款。各国合同法开始将合同必备条款的范围限定缩小，通常限定于当事人和标的物两项，还规定可以采用合同漏洞补充的方法来促成合同的成立。{7}我国最高人民法院关于合同法的司法解释（二）第1条对此就进行了诠释：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。也就是说，根本上决定一个合同成立的必备条款一般包括当事人名称或者姓名、标的和数量。

合同必备条款，是指根据合同的性质和当事人的约定所必须具备的条款，缺少这些条款将影响到合同的成立。这种认定事实上隐含着一个基础，即当事人愿意受合同约束，无论那些非必要条款是否存在不确定的问题。合同法对于这种有效成立的合同，在质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确时，赋予了当事人协议补充的权利以及协商不成之后的法定弥补方式。尤其对当事人通常会产生争议的价款和报酬问题，确立了按照订立合同时履行地的市场价格履行的规则，实则是以一种理性人的基础来确定一个对合同的履行至关重要的原则。比如质量、履行地、履行期限等等，合同法都有相应的规则，以弥补当事人缔约能力之不足，或者针对不确定市场情况留待将来决定的合同内容在公平合理基础上实现合同目的的作用。

在法律与司法解释对于合同的成立持一种积极态度的情况下，当事人或者法院在解释合同条款，尤其是那些不那么确定的合同的时候，要解决第一个难题就是合同是否按照当事人所期待的那样有效成立，之后才能解决如何寻找一种妥善的方法来解决这种不确定性。此时，综合合同所使用的所有用语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，甚至是双方当事人之间的交易习惯或者行业内的交易惯例、当事人为合同所进行的任何准备工作，都可以成为探寻当事人真实意思表示以及实现合同根本目的的重要因素。

四、案例所涉法律问题之解析

出租人诉请的合同解除得否支持

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照合同法第九十四条的相关规定，因不可抗力、当事人一方拒绝履行、迟延履行或其他违约行为致使不能实现合同目的等情形下，当事人双方或另一方有解除合同的权利。本案中，出租人并未提交足够证据表明承租人怠于履行或者拒绝履行合同主要债务致使不能实现合同目的，也不存在不可抗力的情形。另一方面，租赁合同对于出租人的单方解除权作出了相应约定，在案件中仅因协商不成的事由不能认定承租人一方从事了合同约定的任一违约行为。因此，在此情形下出租人并不足以行使合同解除权。值得探讨的是，合同对于后五年租金双方不能协商一致的情形并未约定相应的法律后果，是否必然隐含着合同当事人应当解除合同的法律后果？至少从合同条文并不能简单得出这样的结论。出租人若要解除合同，还需要寻找更加有说服力的事实和理由。

与预约、附解除条件的合同之区别

就理论分析而言，本案合同还可能存在争议，即认为关于后五年租金的约定构成了一个预约。预约，是约定将来订立一定合同的合同，其目的在于成立一个本约。当事人之所以不直接订立本约，其主要理由系因法律上或事实上的事由，致使订立本约尚未臻成熟，于是先成立预约，使对方受其约束，以确保本约的订立。比如在租赁实践中，可能存在因租赁房屋已然租赁给他人使用，待收回房屋后再行租赁给预约相对人，因此成立预约。{8}“后五年租金另行协商”的约定表面上看起来很像是约定了将来可能需要订立一个合同的约定，也就说本案租赁合同同时包含了一个未来新的租赁合同的预约，不论租金协商成立与否，均必须成就一个新的为期五年的租赁合同，在租金不能合致的场合仍然面临着合同不确定的问题。那时，是否存在预约与本约的区分已经没有实质上的意义。而这样一个明确租赁期限的合同，本身就是一个确定期限以及其他租赁条件的确定的合同，当事人将部分期限内的租金留待将来决定，已然考虑了整个租赁期限的时间约束，已无另行订立一个新的合同的必要。根本上，一方当事人有权请求法院强制执行以产生预期的合同目的，而不是要求法院来强制执行以产生一个订立新的合同关系的法律效果。

出租人在诉讼中还提出了“另行协商的约定”是属于附解除条件的合同的观点。合同法规定，当事人对合同的效力可以附条件。附解除条件的合同，自条件成立时失效。所谓条件，指当事人以将来客观上不确定之事实，作为决定法律行为效力的附款。{9}其中，很重要的一点，即条件应当是将来客观上不确定的事实。所谓事实，概指不以当事人意志为转移而应客观规律发生或不发生之事。本案中另行协商合致与否，取决于当事人双方的意志与行为，是一个行为，而非事实。因此，根本上就不可能成就一个附解除条件的合同，也不会发生因协商不成而导致合同无效或应当解除的法律后果。

本案租赁合同的定性

就本案纠纷当事人之间最终的法律关系而言，当事人双方约定了一个有明确期限的租赁合同，合同依法成立并发生法律效力。合同约定“后五年租金另行协商”，并不能否定明确的租赁期限条款的效力。相反，区分前三年租金和后五年租金的确定方式，更进一步明确了租赁期限为八年。因此，租赁合同对于合同约定的八年租赁期限均是有法律约束力的，双方均应按照合同约定履行自己的义务。从事实上分析，当事人在缔约当时，不管是出于对未来租赁市场的信息掌握不充分因而留待将来决定租金条款，还是确乎对此并未有过任何协商的约定，现行法律在弥补当事人缔约能力不足的问题上，提供了相应的法定的解决途径。也就是说，当租金或者说价款并非租赁合同必备条款的前提下，有效成立的合同，在当事人对租金并无约定的情形下，尚有协议补充或者司法确定的规则约束，更何况当事人仅是对一个长期租赁合同中部分期间的租金不能协商一致。虽然如同美国法院传统观念所顾虑的，当事人约定另行协商是以一种消极的态度来抵御法律的介入，因而法院不应当用任何规则来予以确定，在这样一个已经有充分交易准备即阶段性履行的事实且一方当事人对合同期限抱有足够的信赖利益的案例中，简单地以没有约定即排除法律介入为处理原则，未免失之草率。从实践角度看，合同资源的分配，也要考虑到租金条款的不确定性是否足以造成合同解释从根本上不能弥补合同的不确定性，如果可以有相应的解释规则为之，并不违背诚实信用的原则，且从经济角度考虑，从市场基础确定一个合理的履行基础并不会过分增加双方当事人的履行成本，又何乐而不为？因此，综合全案事实与法律规定，完全可以通过交易习惯和市场行情确定，参考双方之间前三年租金的实际支付情况以及同地段同设施房屋的租金标准来为当事人确立一个确定的合同租金条款。

因此，本案中，当事人双方对于租赁期限有明确且具体的约定，现租赁期限未予届满，故双方当事人仍受原合同约束，而不是另行形成不定期租赁合同关系。原审法院判决认为租金条款不能达成合意，在协商过程中双方形成不定期租赁关系之定性确实存在值得商榷之处。

五、租赁合同其他待定条款的确定规则

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，因此，在当事人对此约定不明的情况下，当事人或者法院在确定这些不明确内容之时，可以通过一定的规则加以确定。

当事人的名称或者姓名是租赁合同的必备条款，在某些情况比如存在委托代理关系、职务行为等情形下，在合同上签署姓名之人并非租赁合同法律关系的真正当事人，这时候存在委托代理关系的认定以及无权处分等相关法律问题的审查。如果有充分证据可以认定实际使用人，通常也可以认定合同当事人是确定的，另一方并不能仅以合同上签名人之不一致而主张当事人姓名或名称欠缺确定性而导致合同不成立。

标的的确定问题上，租赁物的名称对于标的的确定虽然重要，但是在实际交付租赁物的情况下，实际使用本身就默示确定了租赁物，完全可以弥补此种不确定性。租赁物的用途虽则重要，但仅是作为租赁物合理使用的一种限制，如果没有明确约定的，可以符合通常的使用目的为标准要求承租人善加利用。租赁物的质量状况若不明，则以国家标准或行业标准等通行规则为准。若有样品的，则以样品为准。

数量虽然是合同的必备条款，但是在租赁合同的场合，不同于买卖合同等标的物经常属于非特定物而难于特定化因而导致合同不成立，租赁合同中也许对于租赁物没有明确注明数量，比如房屋租赁合同中对于租赁面积没有明确约定，但是租赁物的名称通常就包含了租赁物的描述。尤其是在房屋租赁合同中，租赁房屋整体时常被区分为特定的部分，比如租赁物描述为某幢厂房，通常可以理解为整幢厂房均属于租赁的对象，除非合同当事人均明知该幢厂房的部分已经为他人租赁且其租赁期限已然包括在新的租赁合同期限之内。若当事人对该条款理解有争议的，就应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则来综合认定。某些情况下，如果一个合同依照当事人的意愿成立了，甚至可以从租金的角度合理推断租赁房屋的面积。至于在租赁房屋实际交付使用的情况下，由于租赁合同并非书面要式合同，实际交付使用的情形就足以认定租赁房屋的面积。当然实践中还存在一些房屋的承租人超越合同约定的面积使用房屋，出租人明知而未加阻止的情形。实际使用本身不构成默示地增加租赁面积，超越使用的部分出租人可以主张使用费。至于实在无法确定租赁物数量的情况下，亦不惧以合同欠缺必要条款为由认定合同不成立，由责任人来承担缔约过失责任。

租赁期限的问题比较普遍，通常认为对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照合同法规则仍无法确定的，视为不定期租赁合同。在租赁期限届满后承租人继续使用租赁物而出租人没有提出异议的，以不定期租赁合同关系为调整规则。

租金的问题，诚如上述案例所揭示的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，从约定或者交易习惯均不能推知的，按照订立合同时履行地的市场租金为标准履行。租金的支付方式，即租赁合同的履行方式、地点不明的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

在房屋租赁合同领域内，经常还存在租赁期满或者合同提前解除对于装饰装修物以及扩建所生费用的处理问题，相应地均有合理的分摊规则（最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条至第14条）。

特别地，在融资租赁合同中，当租赁期满对租赁物的归属没有约定或者约定不明的，且根据合同法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。

【注释】

{1}E·艾伦·范斯沃思：《美国合同法（原书第三版）》，葛云松、丁春艳译，中国政法大学出版社2004年版，第206页。

{2}E·艾伦·范斯沃思：《美国合同法（原书第三版）》，葛云松、丁春艳译，中国政法大学出版社2004年版，第213页。

{3}E·艾伦·范斯沃思：《美国合同法（原书第三版）》，葛云松、丁春艳译，中国政法大学出版社2004年版，第209页。

{4}海因·克茨：《欧洲合同法》，周忠海、李居迁、宫立云译，法律出版社2001年版，第61页。

{5}海因·克茨：《欧洲合同法》，周忠海、李居迁、宫立云译，法律出版社2001年版，第64页。

{6}海因·克茨：《欧洲合同法》，周忠海、李居迁、宫立云译，法律出版社2001年版，第61-69页。

{7}沈德咏、奚晓明主编：《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第15页。

{8}崔建远主编：《合同法（第三版）》，法律出版社2003年版，第32页。

{9}梁慧星：《民法总论》，法律出版社2004年版，第180页。