李先生与前妻赵女士协议离婚时，双方在单位所购买房屋未办理房产证，离婚时约定房屋由赵女士及孩子居住，李先生自行解决居住。房屋办理产权证时登记在赵女士名下。赵女士却独自将房屋卖给孔女士，李先生得知后将其前妻与买房人孔女士起诉至法院要求确认买卖合同无效。日前，海淀法院东升法庭审结了此案。
李先生诉称，他与赵女士在双方婚姻关系存续期间，以成本价购买房屋一套，房主登记为赵女士。后经法院判决房屋为双方共有。2009年8月，被告赵女士与被告孔女士签订买卖协议，但两被告除履行支付定金的合同内容外，其他条款均未履行。李先生认为赵女士无权单方出售房屋，故起诉要求确认两被告签订的《房屋买卖合同》无效。
赵女士辩称，在办理过户时才得知该房屋需得到前夫李先生同意后才能办理，但李先生不同意。她在签约前曾出示了双方的离婚证和离婚协议，但中介方没有尽到审查义务，买房人孔女士也未对房屋状况进行认真审核。由于对房屋所有权和使用权认知差别，才导致现在的局面。
孔女士辩称，通过中介购买该房屋，房产证上也只有赵女士一个人的名字，所以有理由相信赵女士是诉争房屋唯一的所有权人，主张合同是有效的。
法院经审理查明，双方诉争的房屋系李先生与赵女士婚姻关系存续期间取得，但在双方离婚时，因房屋未办理产权证，故未对所有权进行处理。后李先生诉至法院，法院对房屋所有权作出生效判决，确认房屋为李先生和赵女士共有。现房屋所有权人仍登记在赵女士名下，未过户至孔女士名下。另该房屋经产权单位发函至有关部门，已无法取得上市交易手续。
法院经审理后认为，虽然诉争房屋所有权登记在赵女士名下，但法院已作出生效判决确认房屋为赵女士与李先生共有，而赵女士单方处分该房屋的行为应认定为无效，且孔女士虽然在签订及履行过程无过失，但尚未构成善意、有偿取得的第三人。最后，法院判决确认赵女士与孔女士所签协议无效。
【律师提醒】
根据我国《物权法》的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。共同共有人处分不动产，应经全体共同共有人同意。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人取得该不动产的所有权的除外。而善意取得不动产所有权要求受让时是善意的，以合理的价格转让，并且转让的不动产已经登记。而本案中，转让的房屋并未进行转移登记，故孔女士并未构成善意取得。所以在购买房屋时，买房人应谨慎并严格的审查房屋权利人的状况，不能只依赖中介公司，以免因权利人、价格、政策等因素造成日后过户履行等纠纷。而售房人亦应诚信的告知房屋权属情况，否则将承担相应的赔偿责任，《物权法》对此也作出了规定，受让人有权向无处分权人请求赔偿损失。
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