一、商品房销售面积怎么计算
（一）套内建筑面积
套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积，即套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
1、住宅套内的使用面积，按建设部《住宅建设设计规范》的规定计算。
2、套内墙体面积为各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。共用墙是指各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙），共用墙墙体的占地面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体的占地面积全部计入套内墙体面积。
3、阳台建筑面积，分四种情况分别进行计算：
（1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台），按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；（3）凹阳台，按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
（二）分摊的公用建筑面积
分摊的公用建筑面积包括两大部分：
其一是大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
其二是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
二、商品房公用建筑面积分摊规则
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
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