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商品房面积怎么计算,商品房面积纠纷如何处理?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:商品房销售面积增减成为收房时出现纠纷最多的问题,开发商利用购房者不知商品房面积怎么计算的弱点大搞猫腻, 既让购房者补交房款又让其少得面积。那么商品房面积纠纷该如何处理呢?首先我们先得知道商品房面积包括什么:

一、商品房面积怎么计算?

商品房面积也叫商品房销售面积,包括套内建筑面积和分摊的公共建筑面积两部分。

(一)套内建筑面积的计算方法:套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分:

1、套内使用面积:按照《住宅建筑设计规范》的规定计算;

2、套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积,非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

(二)商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分:

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积。

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

(三)下列空间不得计入公用建筑面积:

1、作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等;

2、作为人防工程的地下室。

二、商品房面积纠纷应该如何处理?

商品房销售,在实务中有按套(单元)计价的,也有按套内建筑面积或者建筑面积计价的。这些做法,也为有关规定所认可。《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”

(一)约定按套或单元计价的,对商品房面积误差纠纷的处理:

《商品房销售管理办法》第十九条规定:“按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”

在商品房现房销售情况下,由于买受人可直接查看实物,按照“套”来计价使交易简洁明快,并不失其合理性。引起面积误差纠纷的,一般应当尊重当事人在合同订立时对按套计价方式的合意,不必过分纠缠于商品房面积的计算及其误差的比例问题。

(二)约定以商品房面积计价,对面积误差的处理

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

2、面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

这里提醒购房者,千万不要接受不规范的草图或者没有标明尺寸的示意图,不要轻信图纸比例,要将重要尺寸写进购房合同,这可作为日后验房时的重要依据,省去很多不必要的麻烦。

最后提醒购房者,收房时可以自己测量一下面积,或者找一些专业机构测量。万一出现问题商品房面积差开发商不认账,及时咨询律师,避免自己的权益受到不法侵害。为防止纠纷,在合同中事先约定商品房面积误差处理方式是最好的方法。购房人在与开放商签订购房合同时,也可以请律师协助,把面积纠纷的处理事先约定好,这样出现问题就能有据可依,更好的维护自己的权益了。

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北京房产律师温馨提示:

实践中,当房屋的购买者在怀疑其所购买的商品房面积有水分时,自己测算的结果是没有法律效力的。因此,当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的,购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。然后在全面收集证据的情况下,向法院提起诉讼,维护自己的合法权益。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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