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商品房面积误差是如何产生的,商品房面积误差如何处理

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:面积误差,指预售商品房交付时的实测面积与商品房预售合同订立时的预测面积发生不一致的情况。主要存在于按外套内建筑面积计价和按建筑面积计价的商品房预售中。那么,商品房面积误差是如何产生的呢?遇到商品房面积误差如何处理呢?本文将详细为您解答。

一、商品房面积误差是如何产生的

司法实践中,商品房买卖合同约定的面积与产权证的面积常有误差。其主要原因有:

1、双方签订房屋买卖合同后因商品房开发项目的设计变更造成的房屋面积误差;

2、因产权登记时露台(楼顶平台)不计算为房屋建筑面积,而买卖双方在房屋买卖合同中将独立或不独立使用的露台(楼顶平台)面积计入房屋建筑面积造成的面积误差;

3、适用的测量规则标准不同造成的面积误差。上述原因造成的面积误差比绝对值一般在3%以上,买卖双方往往因此产生纠纷。另外,由于施工、测绘规则允许的误差而造成的面积误差在所难免,因误差比值较小,双方一般能协商解决。

二、商品房面积误差如何处理

1、商品房开发项目设计变更造成的房屋面积误差的认定处理

买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内建筑面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,应依据最高人民法院《解释》第14条的有关规定处理,即合同有约定的,按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2、露台、楼顶平台面积计入房屋买卖合同面积造成误差的处理

买方以商品房销售面积不含露台面积,其不享有露台所有权等为由,要求卖方退还房款。这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符,不适用最高法院《解释》第14条的规定,应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。

出卖人对独立使用的露台面积不单独计价,采取适当提高商品房面积售价,或者按“套”、“单元”计价一并出售的,同样应予以保护,买方要求退还露台面积房款的,不予支持。

对于不独立使用的露台,因不具有排他性,属整幢楼房业主共用,买方使用时往往会与他人产生纠纷,买卖双方计入房屋面积进行交易,损害了其他业主的合法权益,买方要求卖方退还露台房款的,应予以支持。

3、测量规则标准不同造成面积误差的认定处理

由于商品房预售时双方在合同中约定的面积,一般都是卖方依据商品房项目施工设计图纸自行测算或委托测绘单位测算的预测面积。预测和实测适用的测量规则标准有时不同(或测量规则标准的变更),主要是公摊面积的计算方法不一样,有的开发商将建设部《商品房销售计算及公用建筑面积分摊规则》中不属于公摊或没有规定作为公摊的面积计算为公摊面积,如将外墙、骑楼、人防工程的地下室、高层建筑的结构转换层等面积计入公摊面积。

土地房产管理部门在审核实测面积时,没有把该公摊面积予以确认为房屋建筑面积,故造成面积误差。双方可对合同中的销售面积作调整,但应维持原合同约定的总价款不变。一方以此面积误差要求补交或退还房款的,不予支持。对于已适用同一测量规则标准测绘后的实测误差,应认定为实际面积误差,依合同约定或司法解释的规定处理。

在商品房预售中,存在三种类型的面积误差:套内建筑面积误差、共有建筑面积误差及建筑面积误差。针对不同的面积误差,应采取不同的处理方式,建议购房者们多多向专业的房产律师咨询,相信以他们丰富的房产领域的实践经验,一定能够很好地维护您的合法权益。

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北京房产律师温馨提示:

实践中,当房屋的购买者在怀疑其所购买的商品房面积有水分时,自己测算的结果是没有法律效力的。因此,当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的,购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。然后在全面收集证据的情况下,向法院提起诉讼,维护自己的合法权益。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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