买二手房时遇到一房二卖
被告余某、孙某二人系夫妻，婚后共同购买了位于延庆县某住宅小区内的房屋一套。2013年3月，余某、孙某二人与原告吴某签订了房屋买卖协议，在吴某履行合同义务付清全部购房款后，余、孙二人将各自的房产证交给吴某，并将房屋交付其使用。
2013年6月，余某和孙某又同另案原告赵某签订了一份房屋买卖协议，将已经卖给吴某的房屋再次出卖，二人在收取赵某15万元购房定金后不知所踪。吴某、赵某无奈将余、孙二人起诉至法院，吴某要求二被告继续履行合同，协助自己办理过户手续；赵某要求二被告继续履行合同，即在收取全部购房款后交付房屋并协助自己办理过户登记。
一房二卖均为过户时怎么办
本案为典型“一房二卖”类案件，即出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。“一房二卖”纠纷在司法实践中常表现出种类多样性的特点，针对不同的情况应予以区别对待。本文中，笔者主要针对本案的“一房二卖”且均未完成过户登记的情况进行探讨。
根据《物权法》的相关规定，我国不动产物权变动模式采用合意加公示主义，即房屋买卖不但需要签订买卖合同，还需要到房屋管理部门办理产权变更登记后所有权才发生转移。因此在一房二卖情况下，如果二次买卖均未办理过户登记，那么房屋所有权未发生转移，仍为出卖人享有，而两次交易的买受人均未取得房屋的所有权。因此截止吴某、赵某起诉时，涉案房屋的所有权仍为出卖人余某、孙某共同所有，且两份房屋买卖合同均属有效合同。
因此根据我国《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，吴某和赵某均可以通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权处于平等地位，并无位序关系，合同效力也不因合同签订时间的先后而异，故前后两个买受人均得随时向出卖人请求履行债务。在这种情形下，法院应支持哪个买受人的诉求呢？
虽然我国原则上应坚持登记要件主义，但同时也应当对房屋买卖中登记的决定性效力作例外的规定。即在房屋买卖合同合法有效的前提下，允许法院考虑当事人双方未登记的原因、买受人是否长期占有房屋的事实、所有权人是否有明显出卖房屋与某一买受人的意思表示等因素，并以此决定是否支持未经登记的不动产物权变动行为。笔者认为，此观点有其合理之处。虽然在我国现行物权变动模式下，公示登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，出于保护善意买受人合法权益的目的，有条件地支持未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。审判实践中，法官应结合以下因素综合考量以确定支持哪一方买受人的诉讼请求。
