境外人士购买二手房反悔
2013年8月22日，经上海信义房屋中介咨询有限公司（以下简称：信义中介公司）居间介绍，陈先生与胡小姐签订《定金协议》约定，由胡小姐购买陈先生名下在该市昌平路某号一处房屋（尚未办出房地产权证），胡小姐先支付定金2万元，交中介商保管。一周后，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为181.8万元。双方还为具体分期支付房款做出详细规定，胡小姐应于2013年9月30日前先支付包括定金在内总计人民币110万元。陈先生须在2013年9月15日之前，公证委托信义中介公司领取以陈先生为权利人的房地产产权证，特别还约定了胡小姐若违约，需赔偿总价款的20%。此后，胡小姐未按约定支付首期房款，并于2013年10月21日以合同未办理公证不生效为由，函告中介公司解除与陈先生签订的房屋买卖合同。2013年12月1日，陈先生取得了该房屋的房地产权证，并于同月18日将该房屋出售给案外人，房屋转让款为152.8181元。
2014年5月18日，陈先生起诉称，胡小姐提出解除合同后，曾通过中介公司多次联系对方，但胡小姐却以书面方式拒绝履行合同，不得已将房屋另行出售，造成房屋差价损失达人民币28.9819元。提出判令解除双方房地产买卖合同，由胡小姐赔偿违约损失36.36万元。
卖主能不能要求违约金
法院认为，国家出台房地产政策法规，目的是加强房地产市场宏观调控，限制房地产过度炒作，对该政策法规胡小姐应该是明知的。在签约时胡小姐也知道该房屋产权证尚未办出，从双方合同的约定看，胡小姐应在当年9月30日前履行110万元付款义务，陈先生才能再办理房屋产权证。在房屋产权证未办妥之前，买卖合同则无法办理公证手续。在本合同中属胡小姐违约在先，应当支付违约金，陈先生有权解除合同。合同解除后，胡小姐还需承担赔偿金额为总价款的20%的赔偿金。该赔偿金实质仍是约定违约金，遂法院判决由胡小姐在解除合同后，支付陈先生违约金36.36万元；而暂存在信义中介公司的2万元定金，则返还胡小姐所有。
