丈夫生前瞒妻卖房
丈夫肖某瞒着妻子万某将房子卖给方某，不料合同签订后不久肖某出车祸去世，万某得知亡夫已将房子卖给方某后，拒绝协助方某办理过户手续。近日，重庆市第三中级人民法院二审审结了此案，判决肖某与方某签订的《房地产买卖居间协议》有效，但驳回方某要求万某协助办理房屋过户登记及其他诉讼请求。
2013年5月28日，肖某、方某与某房屋经纪公司签订《房地产买卖居间协议》，将肖某和万某夫妻共有的一套还处于抵押状态的房屋卖与方某，双方就房屋成交价及房款支付方式达成一致，并约定违约金为4万元。协议签订后，方某支付定金2万元，肖某出具了定金收条。2013年6月，肖某因交通事故受伤住院治疗，由房屋经纪公司代收方某购房款30万元。经过医院长达5个月的治疗，肖某仍不幸身亡。之后，方某要求肖某妻子万某协助办理房屋过户手续，万某以不知亡夫已经将房屋卖给方某为由拒绝。2014年5月30日，方某诉至法院，要求万某协助办理过户，并支付违约金4万元。
法庭审理中，方某书面承诺同意代肖某和万某清偿所购房屋债务，以消灭该房屋的抵押权。万某则辩称，房屋是其与肖某共有财产，肖某个人没有处分权，买卖协议无效。一审法院审理后判决支持了方某要求万某过户的诉讼请求，驳回方某其他诉讼请求。万某不服上诉至重庆市三中法院。
一方擅自出卖共有房产的行为有效吗
肖某与方某签订的《房地产买卖居间协议》是各方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。但根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对工厂的不动产或者动产作重大修缮时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四项也规定：“共有房地产，未经其他共有人同意的，不得转让”。现万某不同意出卖该共有房屋，本案所涉《房地产买卖居间协议》因未取得房屋共有权人的同意而不能履行，遂作出上述判决。
关于本案合同效力问题，根据最高人民法院于2012年出台的《关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，肖某虽然没有处分权，其处分行为无效，但不影响其履行合同义务，即肖某在订立合同后就负有交付标的物并转移其所有权的义务。因此，法院认定肖某与方某签订的《房地产买卖居间协议》有效，但因万某拒绝过户而不能履行。因本案二审仅对万某的上诉请求进行审理，方某若要主张合同不能履行的损害赔偿，可另案提起诉讼。
