限购一来房屋买卖泡汤
3月份，楼市形势不错，有一对小夫妻通过中介看中老林家翠苑的房子，最后双方谈定价格200万元。中介还特意询问了小夫妻，你们有房吗，小夫妻说，没有的，我们是外地来杭的，此前一直在杭州租房的。小夫妻付了5万意向金。而这边拿了5万意向金的老林夫妇随即在城西女儿家附近相中一套95平方米的公寓，因为老林夫妻均退休已经不能办理按揭贷款，他们与房东约定400万购房款一次性付清，并付了10万意向金。
向老林买房的小夫妻一直拖到新政出台的第二天在中介的催促下赶来签正式合同，在签合同的过程中，中介再次询问了一遍各自情况，“没有房子吧，没有房贷吧？”小夫妻说，没房子，以前老家有过房贷，还清了，房子也卖了。按照此次新政，无住房但有贷款记录的，首付款比例从4成提高到6成。200万的房价，提高两成即意味着40万元。小夫妻傻眼了，买不起。老林是个通情达理的人，他退了小夫妻的5万意向金。卖不了翠苑的房子，老林也无法一次性付清城西400万的房款，但是当老林去那边找房东谈的时候，那边的房东火了，通过中介甩下一句，意向金我不退的，连见面都不愿意。
限购升级这些难题怎么解
因为新政导致房产交易不能履行，要从两方面来分析。
一、如果是“限购”，也就是说没有买房资格而导致合同无法履行，合同应当解除。此时，由于合同解除的原因不能被归责于任何一方，而且通常情况下也是合同双方事先无法预测，因此合同解除后一般情况下互不追究违约责任。出售方已经收取的定金、购房款、认筹款应当退还。
二、如果是限贷导致交易不能履行，情况复杂要一案一分析。因为贷款首付要求的提高，虽然增加了购房者的负担，但“不必然”导致合同无法履行或者难以履行。房产由于其大额、不动产的性质，一般在立约前都会较普通交易更为谨慎，购房人在立约前就应当充分考虑到自己的现在以及将来的支付能力变化。特别是在房市政策频繁调整的情况下，购房人对于政策可能调整，是具有一定的预期的。如果涉及商品房新房买卖，根据司法解释的精神，一般可以解除合同，而购房者不承担违约责任。出售方应当退还购房款及定金；如果购房者确实仅仅因为限贷升级的原因而导致无履约能力，那么一般来说可以解除合同，并且购房者的责任将会减轻。借鉴北上广的相关经验，根据实际情况购房者可以减轻违约责任，甚至不承担违约责任。
以上就是生活中常遇到的问题，希望对您有所帮助。司法实践中引发的纠纷纷繁复杂，建议最好事先咨询相关的房产法专家律师，以期事件得到妥善解决。
