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房产被查封后还能买卖吗 被查封房产的买卖合同有效吗

正在读取...  作者:徐红英律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:导读:除了被设定抵押的房屋以外,在实践中还有一类房产的转让也会受到限制,就是依法被国家机关查封的房产。被查封的房产可以买卖吗?被查封房产的买卖合同有效吗?可能在现实房屋买卖中也会遇到这类问题通过下文案例解析,您会有一个基本的了解。

案例简介:房屋因查封无法过户交付,原告诉请被告履行过户

原告李某与被告陈某于2013年1月22日通过上海某某房地产经纪事务所居间签订的《上海市房地产买卖合同》约定,原告向被告购买系争房屋,该房屋总价为人民币1,240,000元,支付方式为2013年1月23日前支付定金10,000元,2013年1月24日前支付590,000元,2014年1月18日前支付500,000元,2016年1月18日前支付140,000元。同时,双方还约定被告应于2014年1月18日前向原告交付房屋。由于系争房屋为动迁安置房,三年内不得转让,故双方约定于2016年1月31日前办理过户手续,但具体日期以闵行区房地产登记处准予转移系争房屋之日为准。签约后,原告于2013年1月22日向被告支付了600,000元,后被告以需要另购房屋为由屡次要求提前支付剩余房款,原告考虑到该款项早晚要支付,且在双方确认只要房地产登记处同意过户即可提前过户的前提下,以银行本票和现金等方式提前向被告支付了600,000元房款,并约定尾款40,000元待被告迁出户口后支付。2013年12月27日,原、被告双方共同前往闵行区房地产交易中心办理审税及过户手续,因被告称身份证被他人扣押,系争房屋产权过户手续未能完成。原告认为,自己已经支付了房款,且系争房屋已具备过户条件,考虑到被告目前对外欠债且系争房屋被他人占据无法交付的实际情况,原告为维护自身合法权益,遂诉诸法院,请求判令被告协助将系争房屋产权过户登记至原告名下并交付。被告称,由于原告没有按约支付房款,故被告不同意过户,也不能交付房屋。

法院判决:解除房屋买卖合同,被告承担违约责任

经审理查明,原、被告之间所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,合同依法成立,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合同当属有效,对双方当事人均具有法律约束力,原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,导致房屋买卖合同履行障碍的是系争房屋上的司法查封。被告作为系争房屋的产权人,应于房屋交易过程中承担瑕疵担保责任,即保证出卖房屋不存在影响交易的限制,现系争房屋因司法查封限制而无法按约交易过户,系被告在外有未了结民事纠纷所致,故本案中可按被告违约来追究其相应的民事责任。原告的诉讼请求成立,本院予以支持。

被告关于原告没有按约支付房款的辩称意见,与本案证据所反映的事实不符,本院不予采信。至于原告与王某之间的借贷关系,则不属于本案处理的范围,由双方当事人通过其他方式或另案处理。

律师说法:房产被查封后还能买卖吗 被查封房产的买卖合同有效吗

依照《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的,但解除查封前禁止过户。处理被查封房屋买卖合同的方法,原则上同被抵押的房屋相同,能及时解决查封问题,房屋买卖合同可以继续履行。查封问题不能解决,导致合同目的无法实现,可以追究卖方的违约责任。

以上就是对“房产被查封后还能买卖吗被查封房产的买卖合同有效吗”问题的解答。房产专业律师提醒大家,从以往的司法实践来看,购买被查封的房产,比购买设定抵押权的房产,风险要大得多!因为有抵押权的房产,只要能还钱,通常抵押就能解除,而被查封的房产,即使能还钱也不一定能解封。所以大家在购买被法院查封的房屋时一定要慎重再慎重,最好通过专业的房产律师进行初步调查后再决定购房,这样可以避免房屋不能过户的风险。购房时遇到问题,请及时咨询专业房产律师,避免不必要损失。

徐红英律师:13818076833

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=4ac7a5cf-8b0c-4a64-8d97-a0b8e2ee09c7&KeyWord=房屋买卖

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北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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