公积金贷款首付与商贷倒挂
作为我国住房制度改革的产物，住房公积金制度日益成为地方政府改善居民居住环境、保障房地产市场平稳健康发展的稳定器与助推器。然而，由于其仍存在着覆盖面窄、办理提取和贷款时手续繁琐、耗时较长，以及使用率偏低等问题，最近几年，业界对于加快公积金制度改革的呼声日趋高涨。
“现行的《住房公积金管理条例》在规范住房公积金缴存比例、规范发放贷款等方面确实发挥了很大作用，但随着房地产市场的迅猛发展，住房公积金在某些方面确实已显现出不少问题。”方正证券房地产首席分析师夏磊在接受《证券日报》记者采访时举例说，对于一些生活在房价较高城市中的存缴职工来说，普遍存在公积金可贷额度不足、对购房支持力度不够等问题。
如对许多低收入者而言，虽然其长期缴纳住房公积金，但落脚到具体买房时便会发现，在享有公积金低利率贷款的同时，可能还要一次性拿出更多的首付款。以北京一套400万元的商品房来计算，按照现有35%的首付比例来说，其贷款金额需要260万元，而目前公积金最高贷款额度为120万元，也就是说，其首付至少要拿出280万元。
夏磊认为，对于房价高企的一线及部分热点二线城市来说，多数购房者会在遇到上述现象时选择组合贷款的方式，但由于组合贷款不仅手续更为复杂，且耗时更长，因而又有大部分的购房者直接放弃低利率的公积金贷款，转向商业贷款。可以说，在一二线城市中，公积金贷款最高额度与房价不匹配的现象非常严重。
为了更好的保障房地产市场平稳健康发展，国务院法制办已经向社会公开征求意见。据记者了解，《住房公积金管理条例》的修订工作也在进行当中。与此同时，国务院办公厅今年3月份印发的《国务院2017年立法工作计划的通知》，也将起草修订《住房公积金管理条例》列为今年全面深化改革中的急需项目。
在住房和城乡建设部部长陈政高看来，公积金条例的修订主要是为了解决三个方面的重要问题，一是从体制上保证公积金的安全，因为这是老百姓的住房钱；二是如何降低门槛让低收入家庭能够买得起房，也能租得起房；三是怎么更好地发挥公积金的作用。
“虽然《住房公积金管理条例》的修订会进一步考虑到低收入者的现实情况，但却不能解决首付款的问题。”夏磊表示，由于公积金的存缴比例是和收入呈正相关关系的，即收入低、公积金存缴额就低，所以在低收入的基础上其首付款的积累就一定有限。这一点，并不会因为条例的修订而改变。不过在提取方面，收入者仍然可以通过租房等方式进行提取。至于在管理模式上，虽然业界一直有所讨论，但进展相对缓慢。目前全国有342个公积金中心是地方自主管理的，由于住房问题具有较强的地方属性，所以各地政策、管理模式也各不相同。如果单纯从资金管理的角度来看，肯定是中央统一管理的效率更高、安全性更有保障，但这样一来却也失去了地方管理的主动性。整体来看，考虑到路径依赖问题，地方和中央模式各有利弊，所以如何在管理模式上破题，还需进一步考量。
公积金贷款买房的流程有哪些
办理住房公积金贷款应按下列程序：（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续。
特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。
