北京共有产权房未雨绸缪
广州楼市预售同权的政策风潮还没有过，北京的共有产权就已成为楼市的热点话题。近日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见。
《暂行办法》的大意是把预备在2017年——2021年入市的25万套自住型商品房，变成共有产权住房，30%的新北京人可以享受这一红利，并且还将充分考虑两孩及适老性要求，以多居室为主，尤其是通过“职住平衡”和“不转让无需补差价”的鼓励永久居住。
这个新颖的“共有产权住房”概念，简单说就是购房人个体与政府合伙买下一套房，双方按出资份额各占相应比例的股份，但房屋的使用权全部在购房人手上，甚至允许出租。5年之后，购房人可以继续加持，从政府手里购得完全的所有权，也可以上市交易，卖房提现。
共有产权房一推出，便成为关注的焦点，市场上有的观点认为大量入市的共有产权房必将对房价产生冲击；也有观点认为，完整产权的商品房反而会因为共有产权房的推出显得更加珍贵。但事实上，据北京青年报记者了解，共有产权房的推出是政府实施“长效机制”的重要一环，也是对原有经济适用房以及自住房制度的完善和调整，虽然带有商品房属性，但因为优先采取“内循环”，将与一般商品房分割成完全不同的两个市场，更谈不上对房价产生直接影响。个人和政府“凑份子”买房的共有产权模式，并非北京的首创。
这种模式最早的探索者是江苏省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有产权房。这种模式的推出，初衷是因为要对“经济适用房”的建设和供应进行改革，取代经济适用房，来解决“夹心层”的购房需求。
早在2014年4月，住建部就曾召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。
从时间节点看，此次北京共有产权房的推出，经过了多年的实践和研讨，绝非一时兴起的冲动政策，业内普遍认为，共有产权房将成为长效机制中的重要一环，承担商品房和保障房的过渡部分。
在各地的探索中，对共有产权住房的定位，其实有细微差别，最核心的是，究竟纳入到保障房体系，还是商品房体系？比如，北京市在2013年推出了带有共有产权性质的住房，命名为“自住型商品房”，这是计划将共有产权住房打造成保障房和商品房之间的“过渡形态”。
而在四川成都，则明确规定，将以往的经济适用房、限价商品住房等并轨管理，统一为共有产权住房，成为购置型保障房的主体形式。在一些学者看来，共有产权住房有双重属性。经济学家马光宇就表示，共有产权住房中，个人持有的部分属于商品房性质，而政府持有的另一部分属于保障房性质。因为个人所持有比例将大于政府持有比例，并且未来将可以回购政府持有的部分，因此商品房属性更浓些。
但在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，共有产权住房就是保障房，“针对的需求人群和过去的经适房、两限房是差不多的，都是中低收入家庭。尽管在运作上参照商品房，但仍然是带有保障性质的。”
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共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
共有产权房与经适房的最大区别是，其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。共有产权房将传统划拨土地经适房的有限产权量化为明确的产权比例，从根本上解决了界限不明确等诸多问题，让保障性住房的产权有了准确的法律定位，也让过去经适房退出与市场接轨的问题变得简单明了。
共有产权房执行政府指导价，购房人的出资与房价总额的差价为政府出资，并按出资比例形成共有产权。共有产权住房上市或退出时，只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实施5年内原价购买，5至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益。
购买共有产权房屋办理过户时，比单一产权人过户要复杂，需要每个共有权人都签署与售房有关的所有文件，如果买房人办理贷款，还需所有共有权人在银行工作人员面前签署售房文件。
在房地产交易所办理过户手续时，房产共有人应当到场配合买房人办理过户手续。如果因特殊原因不能到场现场，需提供经过公证的授权委托书，授权他人代为办理。需要的手续主要有：1、买卖双方持买卖协议、双方《身份证》、户口本、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续，并申报交易价格;2、房地产交易管理部门根据需要(实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的)，要求对交易的房地产进行价格评估;3、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税(根据情况有优惠政策)，任任何买卖双方(也可以在合同或协议中约定一方)到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费;4、等待领《房屋所有权证》5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》
共有产权房屋，可以出售个人部分吗?共有产权房屋出售的话必须要得到全部产权人的同意，只有部分人同意是不能出售房屋的。如果想要在共有产权房屋出售中得到更多的利益，可以咨询法邦网相关房产律师。
