一、法律对购房合同的效力是如何规定的：
首先，合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
这是我国合同法对合同效力问题的规定，购房合同属于合同的一种，首先应当符合合同法关于效力的规定。具体到商品房买卖中的购房合同，我国法律规定以下五种情形的购房合同无效：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人者；
（三）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（五）故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
另外法律还规定由上述情况导致购房合同无效或被撤销、解除的，购房者可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
二、什么样的购房合同无效？
上面所说的是法律关于购房合同效力的规定，那么在现实生活中，究竟什么样的购房合同属无效合同呢？归纳起来，主要下面几种情形：
（一）产权没有登记过户，合同无效。购房合同是以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志转移产权的，如果房屋能登记产权，也就是不能办理房产证，购房者可以主张购房合同无效。
（二）房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，购房者可以提出这种买卖合同无效。
（三）产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
（四）价格欺诈，显失公平，合同无效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低要求取消合同，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉要求撤销购房合同。
（五）侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。如果房屋买卖侵犯了共有人或者承租人的优先购买权，共有人和承租人可以主张无效。
（六）非法转让不得转让的房屋，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让或买卖：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、依法收回土地使用权的;
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
5、权属有争议的;
6、未依法登记领取权属证书的;
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
可见，现实中购房合同无效的情况是非常复杂的，购房人在签订购房合同时一定要谨慎，因为涉及的问题比较专业，有时购房者很难去考察开发商是否存在不能销售房屋的情况，也很难判断房屋出卖人有没有资格卖房。因此建议大家咨询专业的律师来审查购房合同的效力，避免出现法律纠纷，因为一旦出现合同无效的情形，即便能够追回损失，也是购房过程变得闹心，得不偿失。
