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商品房上市交易的手续,二手普通商品房的税费有哪些?

此文章帮助了9999人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、商品房上市交易的手续

商品房上市交易房屋行政主管部门称其为“存量私房买卖”,指房产权利人将产别为私产的存量房房产交付给买受人所有,后者接受该房产并支付约定价款的行为。办理的前提条件是卖方已取得房屋所有权证,买卖双方签署了合法有效的商品房买卖合同,买卖双方填写《北京市房屋所有权登记申请书》,并向交易窗口提交下列材料:

( 1 )买卖双方提交材料:

身份证明(核验原件),如本市市民提交身份证复印件;外省市市民提交身份证、居住证(寄住证)或暂住证复印件;军人提交军官证复印件;港澳同胞提交中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照或往来大陆通行证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;台湾同胞提交台胞证复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;外国人提交护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;非完全行为能力人提交监护公证书原件及监护人身份证复印件,被监护人的身份证明。

买方是单位需提交下列文件:

境内单位:法人营业执照或事业单位法人证书复印件、批准该法人或组织成立的文件复印件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证原件复印件;

境外单位(含港澳台):经过公证的法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件复印件;法人的授权委托书、受托人的身份证复印件等材料需按规定办理公证、认证,并提交经公证的中文译本;北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;相关主管部门审批的符合购房条件并准予购房的证明。

外国驻华大使馆、领事馆购买房屋的,提交外交部批准文件。

( 2 )房屋所有权证;

( 3 )房屋买卖合同原件( 1 份),合同自行拟定,登记机关不提供制式合同;;

( 4 ) 原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白)

( 5 )私有平房还需提供测绘部门提供的测绘图、表两份(一份在受理窗口提交,另一份在制证窗口提交);

( 6 )完税凭证;

( 7 )多个人共同购买一套房屋,则需提供共有协议;共有协议约定由何人持房屋所有权证,何人持房屋共有权证,约定共有份额。

二、二手普通商品房的税费有哪些

( 1 )取得产权证或完税凭证的时间不满五年的,买卖双方所需缴纳的税费如下:

卖方交纳:

①营业税。按成交价的 5% 缴纳。举例:交易的房屋面积是 100 平方米 ,从开商处购买的价格是每平方米 8000 元,总计购入价 800000 元,卖出价为 900000 元,则营业税为 900000 元 X5% = 45000 元;

②城市建设维护税、教育费附加。按成交价的 0.5% 缴纳。按照上面的举例,城市建设维护税、教育费附加为 900000 元 X0 。 5% = 4500 元;

③个人所得税。个人所得税的税率为 20% ,但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下:应纳税额=成交价-买入价-合理费用(合理费用包括各种税费、装修费用) X20% 。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证,不能正确计算应纳税额的,采取核定征税,目前核定征收税率暂按成交价的 1% 来执行。

④印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例,印花税为 900000 元 X0 。 05% = 450 元;

买方交纳:

①契税:普通住宅按成交价的 1.5% 缴纳。按照上面的例子,契税标准为 900000 元 X1.5% = 13500 元;

B :印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例,印花税为 900000 元 X0.05% = 450 元;

( 2 )取得产权证或完税凭证的时间超过五年的,所需缴纳的税费如下:

卖方交纳:

①营业税(免征)。

②城市建设维护税、教育费附加(免征)。

③个人所得税。如果是自用五年的住房,且是家庭惟一生活用房再次上市出售所得的个人所得免征个人所得税;如果非家庭自用或者并非个家庭惟一住房则仍按下列标准征收个人所得税。人所得税的税率为 20% ,但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下:应纳税额=成交价-买入价-合理费用(合理费用包括各种税费、装修费用) X20% 。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证,不能正确计算应纳税额的,采取核定征税,目前核定征收税率暂按成交价的 1% 来执行。

④印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例,印花税为 900000 元 X0.05% = 450 元;

买方交纳:

①契税:普通住宅按成交价的 1.5% 缴纳。按照上面的例子,契税标准为 900000 元 X1 。 5% = 13500 元;

②印花税。按照成交价的 0.05% 缴纳。按照上面的举例,印花税为 900000 元 X0.05% = 450 元;

北京房产律师温馨提示:

购买未满5年的二手房,当事人常用"延期交付,先租后买"的方法避税,事实上这办法对买卖双方而言都是没保障的,房屋在相当长一段时间内无法办理过户,产权仍是卖方的,如房价上涨或下跌,买方或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此,延期交付易引起反悔,建议大家不要冒这个险。
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专业房产律师温馨提示:
有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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