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房屋的公摊面积怎么计算,哪些不计入房屋的公摊面积?

此文章帮助了4073人  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:不少消费者在购买新房的时候会发现,自己除了享受到房屋实际的套内使用面积外,还需给小区的公摊面积“买单”。可公摊到底摊了些什么?房屋的公摊面积怎么计算,哪些不计入房屋的公摊面积?不少购房百姓对此并不清楚,他们担心房子被开发商“注水”。

一、 房屋的公摊面积怎么计算?  

房屋的公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

那么房屋的公摊面积如何计算呢?分以下两种情况:

1、多层商品住宅楼,须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

2、多功能综合楼,须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积,当然房屋楼体的墙壁也在里面,带电梯的房子公摊相对大点。

各户分摊公用建筑面积的计算方法:其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊:

第1步:计算分摊系数

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。

第2步:各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

二、哪些不计入公用面积?

不计算在商品房建筑面积中的项目包括:

1、层高在2.2米以下的房屋,净高在2.05米以下的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。

3、房屋之间无上盖的架空通道。

4、无柱雨篷。

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间空置箱、罐的平台。

6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分,以及房屋底层用做街巷通行的部分。

7、房屋的天面、挑台、天面上花园、游池。

8、消防、检修等用途的室外爬梯。

9、构筑物,如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。

至于挑楼、全封闭的阳台面积,按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算,露台不计算建筑面积。

以上就是对房屋的公摊面积怎么计算,哪些不计入房屋的公摊面积的解答。由此可以看出,如何计算公摊面积,是一个比较专业的技术问题,消费者很难检验它的真实性。在购房者和开发商信息获得不对等的情况下,购房者的知情权很难得到体现。如果发生了纠纷,我们建议及时寻求律师的帮助。

北京房产律师温馨提示:

实践中,当房屋的购买者在怀疑其所购买的商品房面积有水分时,自己测算的结果是没有法律效力的。因此,当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的,购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。然后在全面收集证据的情况下,向法院提起诉讼,维护自己的合法权益。
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专业房产律师温馨提示:
先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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