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房屋销售面积是如何计算的,出现面积纠纷怎么处理?

此文章帮助了944人  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:房屋面积直接关系到购房者的切身利益,房屋销售面积是如何计算的?按照国家法律的规定,商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。出现面积纠纷怎么处理?请看下文。

一、房屋销售面积是如何计算的?

房屋销售面积一建筑面积计算。建筑面积包括套内建筑面积何应分摊的共有面积两部分。

(一)套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半、套与公共建筑之间的分隔墙的一半及外墙(包括山墙)的一半面积。套内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内有多个阳台的,全部计算。该技术规范没有区分开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按照上海市有关规定,原始设计为封闭式阳台的,全部计算建筑面积;原始设计为开放式阳台的,计算一半。

(二)共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

共有面积由两部分组成:

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室,以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

2、套(单元)与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半,已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用销售面积。

购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的,但可以测算本套套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大,应向测绘机构问明原因或要求复测。实测面积与合同约定面积存在误差的,应按合同约定办法处理;合同没有约定的,应按下面的原则处理。

二、经有关部门测量确出现面积纠纷怎么处理?

在房屋销售过程中,经有关部门测量确认房地产开发商存在擅自改变房屋面积的事实,房屋面积存在误差的,对此的处理则应根据《商品房销售管理办法》第20条规定:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。

(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已交付的房款价退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款,由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

由此可见,出现面积纠纷一是合同中有关于面积误差的约定时,不管该约定的面积误差是否在3%以内还是以外,均应依合同约定的面积误差处理方式处理。二是合同中没有关于面积误差的约定,则应参照上述规定予以处理,这样既可以达到维护合同效力的目的,有利于房地产业的健康发展,又可以最大限度地在双方当事人之间实现公平,对双方的合法权益予以同等的保护。但如果预购方无力再支付超出约定面积的房款,则应根据双方的意愿进行协商,如果预购方坚持要求解除合同的,应该解除合同。

以上就是关于房屋销售面积是如何计算的问题以及出现面积纠纷如何处理的办法。从目前的实际情况看,最为可行的办法就是在合同中对建筑面积、套内建筑面积、使用面积等各个因素做出明确的约定,如果超出一定幅度,则买受人享有退房、得到补偿,不多付款等有利的条件,这样一般可以减少买受人的额外负担或者减少买受人的损失。

北京房产律师温馨提示:

实践中,当房屋的购买者在怀疑其所购买的商品房面积有水分时,自己测算的结果是没有法律效力的。因此,当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的,购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。然后在全面收集证据的情况下,向法院提起诉讼,维护自己的合法权益。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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