签订购房合同前，购房者大多要与开发商签订一份“认购协议”并交付上万元定金，这似乎已成为房地产行业的一个惯例。然而，等到真正签合同时，发现合同条款不合理或对己不利，此时想要回定金就难了。那么合同谈不拢可以要求退定金吗，怎样解除二手房买卖合同？看完下面的案例您就明白了。
签订认购书 购房者交付定金
去年9月份，凌先生到南宁市那洪大道“南宁奥园”售楼部，看过样板房后，相中了一套二房一厅的房子。售楼小姐说：“我们的房子很抢手，就剩下几套了，赶紧定下来吧。”凌先生连商品房买卖合同范本还未看过，就当即与售楼小姐签订了房屋认购协议书，并交付了1万元定金。双方约定，7天后签订正式的商品房买卖合同。
几天后，当凌先生看到合同内容时，即产生了一种被欺骗的感觉：合同中关于交房时间、小区公共配套设施建设等重要事项，均与凌先生的购房初衷相差极大。当他要求对方更改部分条款时，被断然拒绝。凌先生认为，开发商不愿意将小区绿化等情况写进合同，是不愿承担责任的逃避方法，这样的合同不签也罢。
定金成“圈套” 购房者起诉开发商
随后，凌先生要求退还定金，但售楼小姐说：“售楼部只管卖房，你想退定金得去找开发商。”凌先生又找到开发商，对方认为，双方既然已签订认购协议，就应按照协议履行各自义务，凌先生以种种借口对签订商品房买卖合同进行推诿，已构成违约，遂拒绝退定金。于是，凌先生将开发商告上法院。
针对购房“定金”该不该退还的问题，购房前签订认购协议并收取定金，是目前房地产市场中开发商普遍使用的以“小定”吸引和确定目标客户的营销手段，但签订认购书、缴纳认购金或定金并非法律规定的必经程序。房屋是一种特殊的商品，价格昂贵，因此法律对此做了特殊的要求，规定房屋买卖行为要签订书面的房屋买卖合同加以确认。
合同虽未签 定金仍可退
根据国家建设部的法规：未签订正式合同之前，消费者有权改变主意，有权要求退还所谓的定金，但目前很多房地产发展商手持他们和消费者签订的认购书逼消费者就范，事实上这种认购书大多是不平等条约。
关于购房定金，我国有关法律规定：“如果因当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
根据此规定可以知道，并不是所有订立认购协议后未能订立购房合同的购房定金都是不退的。因为商品房合同条款不是由开发商单方说了算，必须经购房者同意，就是说购房者也有权利提条件，交易的双方是对等的。既然是因为双方的原因不能达成一致，实质上就是开发商的条件购房者不答应，而购房者的条件开发商也不答应，所以既不能归责于购房者一方，也不能归责于开发商一方，自然是不可归责于当事人双方的事由了。
所以，在合同不能达成一致的情况下，未能签订购房合同，并不是购房者单方面的责任，房地产公司也有责任，购房者并未违约。对此，法律人士提醒购房者注意：如果是因为购房者没有按照认购书规定的时间、地点去签约，买方违约，定金不予返还；而如果是因为对商品房合同及补充协议内容（以上内容认购协议中没有约定）难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。当然，这里要提醒大家，千万注意收集在认购协议约定的时间、地点，曾有去签约的行为的证据，因为打官司讲究的是证据。
