五证不全的商品房可以销售吗
1999年5月，甲公司与乙公司签订商品房买卖合同。合同规定：甲公司将位于房山路53号的一幢商品房出售给乙公司，交房期限为2000年10月。合同签订时，甲公司尚未开启工程，也没有土地使用证、规划建设许可证。1999年9月，乙公司与甲公司协商后，将商品房预售给县商业局。合同约定：由乙公司向县商业局出售位于房山路53号的商品房，县商业局分三次交清房款，最后一次房款再乙公司交付完商品房并办理完房屋过户手续后付清。
2000年2月，甲公司取得了土地使用证和规划建设许可证，并将建好的房屋交付给乙公司。2000年11月，县商业局付清房款，并办理了房屋过户手续。但乙公司却迟迟不交付房屋。县商业局起诉至人民法院，要求法院判令乙公司立即交付房屋，，并承担违约责任。乙公司则主张合同无效，不愿交付房屋。
商品房预售可以再转让吗
本案中甲公司与乙公司签订买卖合同时，尚未开启工程，所以此合同实为房屋预售合同，而甲公司预售房屋时尚未取得土地使用证和规划建设许可证，因此，合同无效。但随后房屋预售所需手续已经办齐，合同也已部分履行，而且双方对合同未发生争议，因此，可以认定合同有效。乙公司与县商业局签订的房屋预售合同是转预售合同，即俗称的“炒楼花”问题，对此，我国法律未做明确规定。
《城市房地产管理法》第45条规定：商品房预购人将购买的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但国务院对此问题的规定一直未出台。转预售合同作为一种转让权利义务的合同，应适用民法、合同法有关规定。本案中，乙公司与县商业局签订的转预售合同已经取得了甲公司的同意，而且没有违反法律规定，因此，该合同已经生效。乙公司在与县商业局签订转预售合同后，没有按照合同约定及时交付房屋，应当承担违约责任。
