房价上涨二手房卖主违约
随着房价的不断攀升，二手房交易市场也越加兴旺，但是，随之而来的房屋买卖合同纠纷案件也逐渐增多。在出卖人为了追求高利润而对原合同买房人造成违约后，买房人的风险变得越来越大。买房人一旦受到了违约侵害，该如何应对呢？日前，朝阳法院已经就房屋涨价损失做出了一例判决，支持了买房人涨价损失的赔偿请求，引起了广泛的社会关注。案件回放
针对目前在房屋买卖合同纠纷案件中，买房人在纠纷中提出解除合同情况下，很多买房人会提出要求赔偿房屋的升值部分，在司法实践中尚存在多种不同观点，争议较多。对此，昨日朝阳法院专门邀请相关法学专家和律师对此类案件进行了研讨，特别是对近日朝阳法院审结的一起房屋买卖合同纠纷案进行了解读。
2003年8月6日陈建新与崔荣春签订《房屋买卖协议》，陈建新以225000元的价格购买崔荣春的一套住房。当日，陈建新向崔荣春支付了订金20000元，双方办理了交接手续，陈建新入住该房屋。2004年1月，陈建新将房屋余款205000元交与双方认可的中间人。
卖方违约后如何索赔违约金
这套房屋是崔荣春于2001年6月从所工作的华通公司处购买。购买时，崔荣春保证自2001年1月1日起在公司工作七年以上，如提前要求离开，公司有权收回房屋。2004年6月9日，房屋产权登记于崔荣春名下。
2004年11月22日，陈建新与崔荣春共同办理房屋过户手续，由于手续材料不齐备，当日过户手续未完成。崔荣春当日缴纳了房改房出让金1152元及契税4800元。之后，崔荣春未再继续协助办理产权过户事宜，房屋产权证原件一直在崔荣春手中。
2005年10月29日，华通公司根据与崔荣春之前签订的《个人购房协议》中约定，要求收回房屋。2005年11月29日，朝阳法院判决，房屋归华通公司所有。陈建新起诉后，房屋的所有权于2007年7月30日重新登记至华通公司名下。
陈建新根据新出现的情况，变更了诉讼请求要求解除合同、崔荣春返还订金20000元并赔偿损失即诉争房屋现市场价值与合同交易价的差额534740元。
法院审理后认为，陈建新与崔荣春签订的《房屋买卖协议》为双方就房屋买卖事宜的合意，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。崔荣春的行为违背诚实信用原则，严重违反合同约定，导致合同无法履行，合同目的不能实现，合同应予解除，崔荣春应承担违约责任。因此，判决双方解除合同、崔荣春赔偿陈建新476480元。
在本案中，崔荣春以长期不作为的方式停止继续履行合同，并采取与华通公司诉讼的方式，通过法院判决使崔荣春获得履行与陈建新之间房屋买卖合同的障碍。导致合同无法履行，合同目的不能实现，合同应予解除，崔荣春应承担违约责任。对于违约责任的承担，法院认为应当能弥补陈建新因此遭受的损失。陈建新目前的损失主要体现为丧失了诉争房屋的使用价值和交换价值，损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使陈建新得以购买同等水平的其他住房。根据价格部门的评估，这套房屋在2007年8月至11月间的市场价格水平总价应为701480元，与双方合同约定价格225000元的差额为476480元，此金额系崔荣春对陈建新的损失赔偿额。因此，判决崔荣春赔偿陈建新476480元。
