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商品房认购书纠纷如何处理,房产面积纠纷如何处理?

此文章帮助了280人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、商品房认购书纠纷如何处理

1、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。

(1)“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形分析。

出卖人具备订立房屋买卖合同的条件而不订立,能否判决当事人订立房屋买卖合同?

一般认为,有效成立的合同应当被实际履行,除非存在履行不能的情形。有观点认为,应当“要求双方按预约订立本约,预约中未列人的非主要条款,双方不能达成协议的,可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。”

但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同,该签约行为虽然受到预约效力的约束,但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程,不仅要体现合同自由原则,而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约,如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话,实际上其效力与本约没有区别。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力,而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”

约定签约时间届至时出卖人尚未取得售房资格,出卖人要求订约的,如何处理?

出卖人未取得售房资格的情形有二:一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形,禁止其转让的;二是预售人未取得预售许可证明的。在商品房预售情形下,出卖方(预售方)预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售,否则对预售合同的效力产生影响(最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二条,见本书对商品房预售合同效力的相关论述)。如果在约定订立预售合同的特定时段,出卖人要求订约,而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效(起诉前出卖人仍不能取得预售许可证明等预售条件,预售合同无效)的风险为由,不愿履行缔约义务的,属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。

(2)违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。

商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力,表现在创设了当事人的缔约义务,即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。但是,何种情况当事人可以不签合同,并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形,并结合考察当事人合同的目的综合认定。

因当事人一方原因,违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同,该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益?最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”从该条规定看,定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。

2、因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定:因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

二、房产面积纠纷如何处理

根据《商品房销售管理办法》的规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。当购房者是以按套内建筑面积计价购买时,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。如果出现了购买时房产销售者承诺的房产面积或约定面积与房产登记面积不一致,就是存在误差的情况,并不是所有的情况下,购房者都能退房的。因为我国的法律规定,房产合同的约定面积与产权登记面积是允许发生误差的。当然,开发商为了退房现象出现,购房合同中关于出现面积误差的退房条款都是有利于开发商的。

因此在房产合同未约定的情况下,根据我国《商品房销售管理办法》中有关内容的规定,如果面积误差比绝对值大于3%的,买房人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。

北京房产律师温馨提示:

实践中,当房屋的购买者在怀疑其所购买的商品房面积有水分时,自己测算的结果是没有法律效力的。因此,当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的,购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。然后在全面收集证据的情况下,向法院提起诉讼,维护自己的合法权益。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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