佳兆业是深圳本土家族房企，由郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟于1999年成立。由于擅长运作旧改项目被称之为旧改专业户。
同时也借此成功的在深圳这片寸金寸土的拿下不少旧改地块实现快速的扩张。目前，佳兆业已拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1800万平米。其中在深圳的佳兆业城市广场、盐田三村、四村、西山吓村及社排小布村整体搬迁项目、佳兆业环球中心项目、深圳大鹏第二工业区、大鹏第三工业区和金沙湾酒店等多个旧改项目。
佳兆业靠在深圳参与大批旧城改造项目发家，这离不开与当地政府千丝万缕的关系，随着近期深圳市委高层、政法委书记蒋尊玉落马，佳兆业也一步步深陷泥潭。
据网易财经报道，蒋尊玉曾调任深圳市规划国土局，先后担任房地产市场处任副处长、处长，深圳市规划国土局龙岗分局局长等职。
10月13日，担任深圳政法委书记的蒋尊玉涉嫌严重违纪落马。此后一度传出佳兆业主席郭英成被扣查，尽管佳兆业公司第一时间发布公告澄清消息属于误传。但此后郭英成并未在公开场合露面。
本文并不是想探究本案政商关系崩盘带来的启示，而是想抛砖引玉地讨论目前佳兆业公司所面临的一些法律问题。
1、董事辞任触发强制性提前还款条文
2013年8月，佳兆业集团与香港汇丰银行签订一笔4亿港元贷款合约。不过该合约中一项“强制性提前还款”注明，一旦彼时的佳兆业董事会主席郭英成离职，佳兆业应该在其离职生效当天，提前偿还所有贷款及利息。但佳兆业未能如约偿还这笔钱。
作为郭氏家族的家族企业，如果郭家人辞任，说明佳兆业出现重大问题，汇丰银行签订的此条款可谓意在使企业变化的第一时间，就能出手拿回债权。
2、交叉违约
2015年开年伊始，佳兆业又公告承认出现“交叉违约”情况。其在深圳龙岗区的旧改项目没有顺利进行。项目合伙人要求终止该合作协议，并退回12亿元人民币。该项目贷款人亦认定佳兆业违约，并要求佳兆业即时到期偿还上用连同应计利息及所有其他未偿还款项。
交叉违约是信贷合同中的一种条款，基本含义是：如果本合同项下的债务人在其他贷款合同项下出现违约，则也视为对本合同的违约。
一般来说，债权人都是以当事人未履行其在本合同项下的义务为由，追究债务人的违约责任，但交叉违约条款突破了这一限制，它颇有“先下手为强，后下手遭殃”的味道，即试图赶在借款人其他贷款合同项下的债务出现偿还危机之前采取救济措施，以避免自己处于比其他债权人更糟的处境。
3、多家银行申请诉前财产保全
从1月7日开始，包括银行在内的至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。
诉前保全指诉讼前的财产保全。通常发生在情况紧急，且债权人若不立即申请保全会遭受难以弥补的损害之时。此时债权人可以向法院申请采取财产保全措施。而诉前保全申请人必须提供担保。
金融机构可谓最”敏感“也最”无情“，信贷能力好的时候争先贷款给你，一旦企业出现问题，最先翻脸的也是他们。此次深圳官方在金融机构查封佳兆业财产问题上“开口子”，在法律层面分析认为有两重含义。
一方面，这是在行政行为方面“找补”。通常情况下，债权人向法院申请诉前财产保全，法院受理通过后，行政机关再配合锁定财产。具体到房地产市场，即国土部门锁定房源、禁止交易。
此次债权人通过法院查封佳兆业财产，对深圳规划国土委来说，可以理解为确认了锁定房源、禁止交易的程序依据。
另一方面，本地债权人通过深圳法院查封财产，可以防备外地法院和债权人抢先采取法律行动，影响本地债权人权益。
4、多家评级机构下调对佳兆业评级
目前包括花旗、德银等在内的外资大行以及标普等国际评级机构均已下调佳兆业的目标价或投资评级。国际评级巨头穆迪亦已果断下调其高级无抵押债务评级，从B1下调至B3，并表示若公司流动性状况或融资渠道出现进一步恶化迹象，其评级仍将面临压力。
信用评级机构的作用在于：信任某一评级机构的人越多，其信用评级在市场上的认可度越高，越能够成为各种金融产品的定价依据：信用等级越高，收益率和风险下降，定价越低。信用等级越低，收益率和风险都升高，定价越高。
众所周知，定价会直接影响市场的简单供求关系：价格越低，需求越大。所以赢得更高的信用评级，可以使债券的发行方（无论是公司还是主权）付出较低的利息成本，并获得大量的投资（比如中国日本购买美国国债）。而获得的投资就可以从各个方面帮助经济的发展。
BBB
目前有足够偿债能力，但若在恶劣的经济条件或外在环境下其偿债能力可能较脆弱。
BB
相对于其它投机级评级，违约的可能性最低。但持续的重大不稳定情况或恶劣的商业、金融、经济条件可能令发债人没有足够能力偿还债务。
B
违约可能性较'BB'级高，发债人目前仍有能力偿还债务，但恶劣的商业、金融或经济情况可能削弱发债人偿还债务的能力和意愿。
绞杀佳兆业的战役中，评级机构的“掺和”也许会使佳兆业情况进一步恶化。
编后语：
作为一个全国房地产TOP20的巨人企业，在两个月内倒塌的速度之快不得不让我们吃惊。如此规模企业万一日后破产将面临大量的问题需要政府去解决：对买房人如何交代、佳兆业员工如何安置、企业破产谁来接盘、以及最重要的是否打击到其他房企进军深圳市场信心等等这些都是深圳市政府需要考虑的，而本文中谈到的资本市场问题只是冰山一角。
严谨、坚韧：每个案件都须用心尽力! 证据是关键!
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