案件
长期以来，于先生一直准备买套新房。在经过仔细比较和再三考虑后，他选中了由M公司开发建设的某楼盘的一套房屋。由于对这套房屋十分满意，于先生准备预购下来。
在对房屋的面积、价格各方面进行多次磋商后，双方在北京市房屋土地测绘机构实际测量之前暂时估定：该套房屋的建筑面积为103.68平方米，房款总计525 350元。于先生也在2000年2月14日交纳了3万元定金。3月10日于先生与M公司签订了认购书，双方在认购书中约定：在正式签订《北京市内销商品房预售契约》后的3日内，于先生应交纳总房款的40％。
在楼盘正式开盘销售之前，于先生交纳了首付款3万元。后经有关部门实际测量，该套房屋的建筑面积是123.65平方米。4月26日，双方签订了《北京市内销商品房预售契约》。因为与M公司签订认购书比较早，于先生享受了M公司在广告中宣传的对增加的面积免费赠送的待遇，所以在《预售契约》中有关于房屋的建筑面积增加但房款总价不变的条款。于先生也分别于5月1日、5月11日交纳了房款110000元、223500元。此时于先生已交纳了认购书中所约定的房款的75％。
由于该楼盘的销售走势较好，M公司对房款产生了异议，多次和于先生协商按实际的建筑面积收取房款，但于先生坚持按照认购书中的暂定总房款购买该房屋，M公司未能达成增加房屋价款的目的。在此情况下，M公司受利益驱动，一房两卖。
2000年12月30日，M公司和施先生、叶女士夫妻签订了《预售契约》，将该套房屋转售给施先生、叶女士夫妻。该合同有关内容是：房屋的建筑面积是123.65平方米，总计房款693 695元。施先生和叶女士已付房款143 695元和杂费2281元。
被告一房二卖，赔了十几万
于先生将M公司告到北京市朝阳区人民法院，施先生和叶女士也作为诉讼第三人参加了这场官司。原告于先生诉称，M公司在利益的驱动下，单方面撕毁合同，是根本违约的行为，所以要求M公司继续履行和我签订的购房协议；如果不能继续履行购房协议，则要求解除合同，由M公司返还我购房款393 500元，双倍返还定金6万元，并赔偿我可得利益损失17万元。在法庭审理过程中，于先生向法庭提交了关于该房屋《预售契约》的复印件以及其他若干份证据以支持他的请求。
被告M公司辩称，我公司就该套房屋，仅和于先生签订了《预约认购协议书》，从未签订关于售房的正式合同。在认购书中约定的该房屋的建筑面积为103.68平方米；但经测量，该房屋的实际建筑面积是123.65平方米。为此，我公司多次和于先生协商按实际的建筑面积收取房款，但于先生坚持按照认购书中的暂定总房款购买该房屋。这客观上对我公司利益造成了损害。我公司基于自主经营权，于2000年10月17日向于先生发送了终止认购书的通知，并于2000年12月30日将该套房屋转售给施先生和叶女士。对于先生所提交的复印件，我公司不认可其真实性。我公司将房屋转售的行为是符合法律规定的自主经营行为，没有损害原告于先生的合法权益。我公司愿返还于先生已付的购房款，并返还定金3万元。
第三人施先生和叶女士称，我们对于先生的诉讼请求没有意见。由于我们在和M公司签订买卖合同时，M公司在和我们签订合同时，没有把于先生的事情向我们说明，所以造成同一房屋有两个买卖合同的责任不在我们。我们只是要求M公司履行和我们所签订的购房合同。
经过审理，北京市朝阳区人民法院认为，由于M公司不能向法院提交充分、切实的证据来推翻于先生所提交的《预售契约》的复印件的真实性，所以该《预售契约》是具有法律有效的。M公司在已和于先生签订了售房合同，并已收取了大部分房款的情况下，本应继续全面履行合同。但M公司在对房屋价款有异议的情况下，单方面终止了该合同的履行，并将该房屋另行出售，致使双方间的协议无法实现，这是完全的违约行为，因此M公司对此应承担民事赔偿责任。施先生和叶女士在不知道真相的情况下，和M公司签订了购房合同，是真实的意思表示，因此不应对于先生承担责任。为维护房地产市场的稳定，保护善意第三人的合法权益，施先生和叶女士与M公司间的购房协议，应当继续履行。
法院判决：被告M公司一次性返还原告于先生已付的购房款人民币363500元，双倍返还定金计人民币6万元，并一次性赔偿于先生经济损失人民币12万元。
律师说法
到底有没有签订正式合同，双方怎样才算尽到了举证的责任
本案原告、被告的最大争议是双方是否确实签订了房屋预售契约，这是审理本案的关键。
原告提供了该预售契约的复印件，对不能提供原件的解释是：在和M公司正式签订该合同后，需要到房屋土地管理部门办理有关预售登记手续。按照房地产开发的惯例，预售登记由售房公司负责。因而，被告M公司将所有合同原件收回了。原告一直无法取回原件，所以只能提交复印件。法官认为，原告提供的虽然只是复印件，但其解释符合当前房屋买卖的交易习惯；况且，在仅仅和开发商签订售房认购书的情况下，就交付房款的75％的，这不符合人们一般的交易方式，在逻辑上说不通；原告提交的广告复印件，也证明被告M公司确实推出过免费赠送增加面积的举措。综合上述因素，法官认为，原告的举证责任已基本完成，所以将举证责任转移到被告M公司一方，要求其举出相反证据。
被告M公司抗辩称：该合同在售房过程中已经作废。原告在签订认购书后，找到本公司的业务员杜某，要求杜为他制作一份虚假合同，以帮助原告从其单位提取购房款。杜为帮忙，拿出这份作废的合同文本复印后，填写了实际测量的面积123.65平方米，但在房屋总价款栏中写的是认购书中约定的价款。后来，本公司对作废的合同文本进行了统一的销毁，所以无法提供已作废的合同原件。对上述抗辩主张，被告提供了业务员杜的证言。
对于双方的举证和说明，法官认为，原告的主张在逻辑上合理，又有其他佐证；但被告仅以其业务员的证言和当庭陈述支持其抗辩主张，在证据方面显得苍白无力，在逻辑上也不能自圆其说。所以，做出了原告和被告签订了正式的预售契约的认定。这个认证的过程，不仅有相关证据支持，还结合了行业交易习惯，同时还有逻辑上的判断。案件审结后的结果也是对法官这一认定的认可。
判决可得利益的损失
判决被告赔偿原告１２万元可得利益损失，是法官大胆适应法律规定，在审判实践中敢于下判、敢于突破的结果。它符合了合同法的立法本意，较好地发挥了法律的规范、教育作用，更好地保护了合同当事人的合法权益。对不遵守合同的违约者给予了相应的处罚，是我国较科学的立法思想在审判实践中的具体体现。
现代经济是信用经济，我国已加入了世界贸易组织，只有遵从信用原则，建立良好的信用机制，我们才能把握机会，使经济发展平稳和持久。我国的房地产行业虽已较为繁荣，但只有恪守诚信原则，才能使房地产市场健康地发展。
以承担违约责任为代价一物二卖，商家虽然能从这二卖的差价中获得更多的利润，但这是一种短视的商业行为，相当于慢性自杀。因为它将砸毁自己辛辛苦苦建立起来的品牌，损害自己日积月累树立起来的信誉。在竞争如此激烈的市场环境中，这对商家本身无疑是一个致命的打击，决不亚于饮鸩止渴所造成的后果。因此，在巨大的商业利润面前，商家在动心的同时，不妨多考虑一样东西：商业信誉
邢珂铭律师执业心得：从千丝万缕的联系中找出问题的关键，不发则已，一击必中。 从错综复杂的关系中找出案情的脉络，提纲挈领，力挽狂澜。
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