近日，中消协发布2014年受理投诉情况分析报告，去年全年共接到房产及建材类投诉24599件，房屋中介服务投诉1069件，争议的焦点多在房屋质量问题、合同纠纷、房屋面积欺诈、物业服务纠纷等方面，目前房屋类消费主要存在陷阱多、维权难的问题。关于房屋交房验房时可能存在的问题及解决对策，在这类纠纷案件中拥有丰富经验的北京市同创律师事务所的方博律师进行了解答。
问1：房屋验房交房时一般会出现哪些问题?
答：有些楼盘在交房验收时出现的问题较多，在业主向消费者协会投诉的有关房屋类消费的数量中也占据大部分的比例。另外，在购买二手房时，一些购房人在签订房屋买卖合同以及进行房屋交付时也会出现一些问题，这在消费者协会受理的投诉中也有体现。
验房时出现的问题主要表现在以下几个方面：一、房屋的质量问题。既有房屋漏水、渗水、墙壁裂痕、外墙面脱落等明显的质量问题，也有墙面、瓷砖出现空鼓、裂纹、门窗开启不灵活、密封不严、上下水不通畅等较小而不易发现的质量瑕疵。二、交易合同出现的问题。合同附加条款约定的内容在房屋交付时没有兑现，如没有通水、通电、通气。宣传时的样板房、房屋设计图与实际房屋不符。推广宣传时承诺的周边环境及配套设施没有兑现。还有延期交房和定金方面的纠纷。三、房屋的面积误差问题。主要为购房合同中约定的房屋建筑面积与交付房屋的实测面积存在较大误差，双方对因面积误差产生的房款支付问题、税率变化问题以及退房问题等产生较大分歧。四、物业服务纠纷。主要是业主在收房后发现房屋质量问题，要求维修甚至退房时，开发商与物业公司之间互相推脱责任，导致问题久拖不决等等。
问2：针对在验房时出现的上述种种问题，业主是否有好的预防之策?
答：房屋交付时，开发商应“取得一表、提供两书”，一表为建筑工程竣工验收备案表，两书为住宅质量保证书和住宅使用说明书。
验房时，首先看小区的道路是否畅通，小区的配套设施与购房合同、开发商广告宣传是否一致、楼房的外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道、楼梯等是否符合要求;其次看入户门、门窗、天花板、墙面、地面、地砖、墙砖、阳台、厨房、卫生间的通风、排烟、排气、上下水、防水存水、暖气、煤气、强弱电、电源开关等等，同时还要作一些测量，看墙面是否垂直，地板是否水平，电源、有线电视、电话线是否通电，墙面、地板是否空鼓等等。业主在收房时，应当坚持先验房、再缴费、最后办理入住手续的原则。对于小的质量瑕疵可以与开发商协商，由开发商进行维修。对于严重问题，对房屋使用功能影响重大，维修不能解决问题的，可与开发商协商退房。维修后由业主再次验收，验收没有问题后，再办理下一步的手续。验房之后，业主需要缴纳公共维修基金、代收的契税、先期的物业管理费等相关费用。业主在签订《物业管理公约》和《前期物业服务合同》时，就要看一下合同的内容条款，了解物业管理费都有哪些构成，收费是否合理。
问3：房屋质量问题的维修责任在哪一方?
答：业主在验收时发现的房屋质量问题，应当由开发商维修。在房屋交付后，在住宅质量保修期内，应当由开发商进行维修。如开发商委托给物业服务公司维修，则也可由物业服务公司进行维修，物业服务公司不维修的，可以直接找开发商进行维修，防止出现互相推诿扯皮的现象。
另外，商品房交付使用后，业主发现房屋主体结构存在严重问题，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，业主有权退房，给业主造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。同时，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，业主也可要求退房和赔偿损失。
问4：精装修房屋容易存在哪些质量问题?
答：业主在对精装修房屋进行验收时，也要仔细地进行验收，查看一些细节，并且也要检查一些隐蔽工程。
对于精装修房屋主要存在以下质量问题，主要体现为厨房、卫生间的上下水管道是否渗漏、排水管道是否畅通;配电线路的问题;厨房、卫生间和其他部位的墙地砖是否存在空鼓的情况;木工制品是否变形，接缝处的缝隙是否合适、均匀，五金件的安装是否牢固，油漆工制品是否合格;门窗是否封闭严密;另外，比较重要的一点是，需要检查建材的品牌与购房合同的约定是否相符。若发现装修时所用的建材或家具与购房合同约定不符而降低了建材产品的档次，业主可以要求开发商更换或者作出相应的经济补偿。
问5：对于精装修房屋交房后存在的质量问题，出现纠纷后怎么办?
答：在开发商销售的精装修房屋，对于精装修一般也是有保修期的。在保修期内，开发商所承担的装修部分出现质量问题，也应由开发商承担更换或者维修责任。
问6：二手房买卖过程中交房验房会存在哪些问题呢?
答：在二手房买卖过程中交房验房时虽然产生的问题少一些，但也会存在一些问题，主要表现在二手房的实际年份与卖房人介绍不同，房屋的建筑面积与卖房人所称存在差异;在签订房屋合同时，房屋内的家具家电等设施、设备未清点清楚或者归属约定不明确，房屋内出现的质量问题的维修责任未在签订合同时予以明确;房屋交付时物业费用、水费、电费等费用没有结清，卖房人户口没有按照合同约定迁移;双方对房屋交易的税费承担问题约定不明，导致在房屋交易时买卖双方都不愿承担税费;还有，房屋交易过程中产生纠纷时，中介公司为摆脱自己的责任互相推诿等等问题。
问7：二手房交房验房时出现的问题如何解决?
答：对于二手房交房验房时产生的问题需要从源头上解决，即在签订买卖合同时，就对相关问题进行细致的全面的约定。对于房屋的实际年份、建筑面积的问题，双方在合同中明确以合同中载明的信息为准，口头所述不能作为依据，并使合同载明的信息与实际相符。在签订房屋买卖合同时，在合同中详细列明房屋内的家具家电等设施设备及使用情况，并明确归属，若归买方，则在验房交房时，合同中列明的家具家电都要具备。
在签订合同时，房屋的质量问题由哪一方维修也要在合同中作出明确约定，同时，也要明确房屋交易的税费承担问题。房屋出售时，卖房人及其家人户口落在出售房屋内的，在出售房屋后需要迁移户口。因此，卖房人需要提前向公安机关询问户口迁移问题，并作出合理的计划，以便在合同中列明户口迁移的时间。否则，因延期迁移户口，卖房人可能要承担相应的违约责任。
问8：购房者在交房验房时如何合理维护自身权益?
答：在对新房进行交房验房时，由于业主缺乏交房经验，故业主可以聘请有经验的律师或者专业的验房人员进行验房，以便及时发现验房过程中出现的问题，之后也便于与开发商、物业公司协商，要求开发商及时解决验房过程中出现的问题以及维修房屋。对于开发商出现的严重违约问题，如延期交房，延期办理房屋产权证书以及房屋主体结构出现质量问题、面积误差大导致的退房问题等等，业主可首先与开发商协商解决，协商不成的，可向人民法院起诉。在对二手房进行验收时，买房人除了在签订房屋买卖合同中进行详细列明有关问题外，在验房时，要按照双方签订的买卖合同的要求进行验房，检查房屋有无质量问题，房屋内的家具家电等设施设备是否与合同所列一致，物业费等相关费用是否结清，以及户口是否迁移等问题。买卖双方应尽量协商解决验房过程中出现的问题，如果确实不能协商一致，导致房屋买卖不能继续进行或者需要另一方承担违约责任时，则可以向人民法院起诉，以维护自身的合法权益。
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