随着国内房价的飙升，个体购房者十分希望以更优惠价格购得房产的；同时伴随着房地产开发商竞争力度的加大，资金快速回笼的需求增强，商品房团购这一现象应运而生。早在21世纪初，商品房团购已然在国内的一线城市悄然兴起。时至今日，团购已经蔚然成风，早已不是什么新鲜事物；但商品房作为一项特殊的商品，团购作为一种特殊的交易方式，其中的法律问题值得我们详细解析，以便更好地防范风险。
一、商品房团购兴起的原因
商品房团购作为一种经济交易行为，从产生到兴起的过程中有着各方交易主体的利益考量。
对团购参加者来说，团购最大优势就是价格较低。房屋团购可以使买家能以低于散户市场成交价格的价格买到自己需要的房子。团购商品房的价格往往要比非团购的商品房的价格优惠。
另外，团购对于购房者来说还有介入前期规划的优势。鉴于集团购买的地位，开发商一般都对团购单位的意见比较重视，团购单位可以在规划阶段与开发商就团购商品房配套、位置、面积、户型、材料等相关事项进行协商。
对开发商而言，让利也是出于自身利益考虑。首先，团购可以让开发商快速回笼资金，减少了融资成本。其次，由于单位团购往往数量庞大，开发商还可以在很大程度上降低销售成本和宣传成本。再次，团购对扩大楼盘的知名度有积极的作用。
正是基于以上原因，商品房团购被开发商和购房者所接受，形成了商品房销售市场上的一种特殊方式。
二、商品房团购的模式
从发起的主体上看，团购的模式一般可以分为四种：第一种是购房者通过网络或其他媒介自发组团购房；第二种是购房者所在单位组织职工组团购房；第三种是房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房；第四种是开发商主动推出团购政策。
在以上四种模式中，实践中以第二种模式操作者居多（购房者所在单位组织职工组团购房）。在这种模式中，从团购单位是否承担合同责任的角度来划分，团购操作又可分为以下两种模式。
第一种模式是在团购协议中明确团购单位仅仅只是单位职工的受托人。这种模式下，团购单位不承担合同的权利义务，团购发生争议以后诉讼主体也不涉及团购单位。
另一种模式是团购单位成为团购合同的主体，团购单位承担团购合同约定的权利义务，团购单位承担支付预付款等责任。团购协议中往往约定单位职工与开发商签订商品房买卖合同以后，团购单位与开发商的合同关系解除。
三、“商品房团购”中的法律关系分析
商品房团购涉及到开发商、团购组织者与购房者三方，厘清他们之间的法律关系，对避免三方之间的纠纷有着重要的意义。
1、团购组织者与购房者之间的委托代理关系
团购组织者与购房者之间是一种委托关系。购房者是委托人，团购组织者是受托人。作为团购组织者来讲，为明确组织者与购房者之间的权利义务和避免双方的纠纷，组织者与购房者之间应当签订委托协议或委托书明确双方之间的委托代理关系，明确购房者的授权范围和义务。双方以《民法通则》及《合同法》中有关委托代理的法律规定为依据来规范各自的权利义务。
2、开发商与组团购房者之间的买卖合同关系
开发商与组团购房者之间的关系是房屋买卖合同关系。开发商是出卖方，组团购房者是买受方。按照不同的团购模式，开发商与组团购房者在前期有的并不会直接以甲乙双方的身份签订团购合同，而是由团购组织者与开发商签订合同。但不管双方是否直接签订合同，二者在本质上就是买卖合同的法律关系。根据《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。因此，单位或其他团购组织者与开发商的团购协议直接约束购房者与开发商。这为之后购房者与开发商签订正式的房屋买卖合同提供了极好的法律依据。
现实中，团购合同往往都是在取得预售许可证之前签订，因此开发商与团购房者签订《商品房购销合同》需要很长一段时间。为尽快在开发商与购房者之间建立权利义务关系，团购合同签订后，开发商与实际购房者应当尽快签订《认购协议》明确双方的权利、义务关系。3、团购组织者与开发商的关系
从法律关系上来看，团购单位与开发商没有直接的权利义务关系，因为团购组织者只是团购房者的代理人。实际操作中，由于组团购房者众多不可能每个人都参与实际谈判和操作，所以有关商品房买卖的谈判实际上还是发生在团购组织者与开发商之间。在双方签订团购合同时应当明确团购组织者与组团购房者的委托关系。
四、团购合同的性质及效力认定
商品房团购合同不管是开发商与购房者直接签订还是与团购组织者签订，其最终都将约束到开发商与购房者。合同的性质到底如何，是商品房买卖合同的本合同还是商品房认购的预约合同呢？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本条解释实际上将商品房买卖认购书在满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件下认定为商品房买卖合同，即认定为本约。因此，签订团购合同时，签约双方应尽量从合同条款自身的表述上区分出合同的性质。如果双方希望签订的是意向性合同，则表述就要相对模糊，而若希望签订的就是商品房买卖合同，则应该尽量完善合同条款，使其符合《商品房销售管理办法》第十六条规定。
团购合同在买务中还涉及一个效力认定问题。在实际操作中，团购组织者与开发商签订的团购合同往往是在开发项目没有取得预售许可证的条件下签订的，有的甚至在拆迁尚未完成、规划尚未审批的情况下，开发商就与团购组织者签订了团购合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；在未取得预售许可证的情况下签订的团购合同是无效的。但同时这一解释也为开发商大开方便之门，一些开发商即使未取得商品房预售许可证明，仍大量开展预售活动，其胆量就来自于在纠纷产生之前他是有可能补得预售许可证明的，这样之前签订的预售合同或变相的预售合同如团购合同则是有效的。
六、商品房团购的法律风险及防范
对组团购房者来说，商品房的内部认购或团购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地出让金，导致将来难以取得土地使用权，从而难以进行房地产项目开发；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购或团购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购或团购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。
因此，在购房者与开发商签订《认购协议》、《团购协议》的时候，一定要将商品房买卖合同的主要条款写入到协议中，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，如该协议具有上述条款，该协议就对双方当事人发生法律效力，如开发商违约就可以要其承担违约责任，也可以要求开发商继续履行《认购协议》、《团购协议》，从而以约定的价格取得该商品房。
对开发商来说，“商品房团购”存在的风险主要有：一是购房者违约导致的成交量大幅下跌；二是可能面临行政处罚甚至非法集资的指控。
因此，在团购过程中，开发商首先要与购房者签订《团购认购书》，以防止职工随意退款退房，并且要对认购书的内容进行严格审查。《团购认购书》至少要明确如下主要内容：当事人姓名或名称、预订房地产的地点、面积以及确定具体楼层、房间的方法、暂定房屋总价及定金金额、明确写入“买受人知道开发商尚未取得商品房预售许可证，一旦取得预售许可证，开发商立即通知买受人，双方应当在开发商通知后多少日内立即签订正式的《商品房买卖合同》”。
再者，开发商进行团购的形式不要采取返本销售、售后包租、约定回购的方式；不要向社会公开宣传，要向不特定的社会公众进行团购，应限于团购单位内部特定人员；没拿地，没预售，最好不要开展团购。
“商品房团购”作为一种新型销售、交易方式有着自身的不完善，在法律上也有着许多障碍，但只要我们理清其中的法律关系，对合同的性质做出恰当准确的判断，风险是可以识别并防范的。
更多文章请关注易居房产律师网：http://www.maxfcls.com
法律咨询电话：13911056513
Email: zhangtaolawyer@sina.com
微信公众号：zhangtao_lawyer
关注张涛律师，了解房产热点资讯，关注纠纷审判动态，有效预防法律风险，轻松化解房产纠纷，助您买房卖房更省心！
张涛律师办案心得：房地产业迅猛发展，房产纠纷案件逐年上升，涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方面，专业房产律师应指导当事人规避、防范风险，理性、合法维权。
关注微信“张涛律师”(微信号zhangtao_lawyer)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“张涛律师网”）
执业律所：北京市东卫律师事务所
咨询电话： 13911056513
关注张涛律师，即时了解房产热点资讯，关注最新纠纷审判动态，有效预防法律风险，轻松化解房产纠纷！
执业律所：北京市东卫律师事务所
咨询电话：13911056513
关注张涛律师，即时了解房产热点资讯，关注最新纠纷审判动态，有效预防法律风险，轻松化解房产纠纷！
使用微信扫描二维码
关注张涛律师
