辛辛苦苦买了一套房，不仅被迟延交房，而且到了交房时，却被告知要拿房可以，但是要先交物业费。
近日，句容法院审理了这起商品房销售合同纠纷案件。
李女士准备购买一套房产，多方了解之下决定购买一套位于句容的新开发房产，并于2013年7月与房地产公司签订商品房买卖合同一份，双方约定总房款90余万元，房地产公司应于2014年9月30日前交房，李女士应当及时收房，如一方违约，则应每日按照总房款的万分之一承担违约金。
随后，李女士按约定支付了全部购房款，但房地产公司却因其他原因通知李女士推迟到2014年11月30日之前交房。
2014年11月底，李女士收到房地产公司寄来的收房通知书，2014年12月中旬，李女士去房地产公司联系交房，房地产公司委托物业公司交房。
在交接过程中，李女士被告知要先与物业公司签订物业协议，并预交1年的物业管理费、公共能耗费等费用后才能办理交接手续。
李女士对该条件予以拒绝，物业公司以此为由拒办交接手续，拒交房屋钥匙。
随后，李女士向房地产公司发函，向房地产公司陈述了上述情况，并要求按约交房，房地产公司未予以回应。
2015年6月，李女士诉至法院，要求房地产公司自2014年10月1日起至实际交房之日止每日按照总房款的万分之一支付违约金。
法院经审理认为，原、被告双方在商品房买卖合同中并未将签订物业合同、预交物业费及公共能耗费等费用作为交房的前置条件，且物业合同是物业公司与业主之间的合同，与房屋买卖合同没有关系，物业费也应当是由具备资质管理条件的物业管理企业向业主收取，而非由房地产公司直接向业主收取该费用，因此房地产公司要求李女士在交房前先签订物业合同，并预交物业费及公共能耗费等费用没有法律依据。
李女士已按合同约定足额支付购房款，房地产公司未按合同约定的期限向李女士交付房屋，已构成违约，原告李女士要求被告房地产公司自2014年10月1日起至实际交房之日止每日按照总房款的万分之一支付违约金，法院予以支持。
拿房先交物业费成行业潜规则法院判决向惯例说不
来源：扬子晚报
南京市民李女士花90多万元在句容买了一套商品房，不仅被延迟交房，而且到了交房时，却被告知要拿房可以，得先交清一年的物业费。
句容法院认为，房屋买卖合同与物业费之间没有任何联系，近日判决房产公司按照购房合同中的约定，自合同交房日起至实际交房之日止每日按照总房款的万分之一支付违约金。
南京市民李女士准备购买一套房产，多方了解之后，决定购买位于句容区域内的一套新开发的商品房，考察满意后，李女士于2013年7月与房地产公司签订了商品房买卖合同一份，双方约定总房款90余万元，房地产公司应于2014年9月30日前交房，李女士应当及时收房，如一方违约，则应每日按照总房款的万分之一承担违约金。随后，李女士按照合同约定支付了全部购房款。后来房地产公司因其他原因通知李女士推迟到2014年11月30日之前交房，李女士对此也是无可奈何，当然也不好说什么。
等到2014年11月底，李女士收到房地产公司寄来的收房通知书，2014年12月中旬，李女士去房地产公司联系交房，得知房地产公司已经委托物业公司交房。在交接过程中，李女士被告知要先与物业公司签订物业协议，并预交1年的物业管理费、公共能耗费等费用后才能办理交接手续。李女士当时就很生气，按照合同约定拿房，跟物业费有什么关系，入住之后，业主自然会缴纳物业管理费。李女士认为开发商这种做法过于霸道，于是对该条件果断拒绝。但物业公司也是态度强硬，并以此为由拒办交接手续，拒交房屋钥匙，双方为此闹得很不愉快。不久，较真的李女士便向房地产公司发函，向房地产公司陈述了上述情况，并要求按约交房，但房地产公司却一直未予回应。
2015年6月，拿不到房的李女士一怒之下将房产公司告上法院，要求房地产公司自2014年10月1日起至实际交房之日止每日按照总房款的万分之一支付违约金。
句容法院经审理后认为，原、被告双方在商品房买卖合同中并未将签订物业合同、预交物业费及公共能耗费等费用作为交房的前置条件，且物业合同是物业公司与业主之间的合同，与房屋买卖合同没有任何关系，物业费也应当是由具备资质管理条件的物业管理企业向业主收取，而并非由房地产公司直接向业主收取该费用，因此房地产公司要求李女士在交房前先签订物业合同，并预交物业费及公共能耗费等费用没有法律依据。作为购房人李女士已经按合同约定足额支付了购房款，房地产公司未按合同约定的期限向李女士交付房屋，已构成违约，李女士要求房地产公司自2014年10月1日起至实际交房之日止每日按照总房款的万分之一支付违约金，法院予以支持。
南京物业费怎么收？
绝大多数楼盘都是
“一手交物业费一手拿钥匙”
扬子晚报讯（记者马祚波）房子还没入住，就要先交物业费？尽管有些买房人不太理解，可事实上南京绝大多数楼盘在交付时都是如此操作的。记者从2014年起执行的《江苏省物业服务收费管理办法》中了解到，物业公司可以预收最长不超过1年的物业费，如果业主提出房子交付后长期没人住，还可以申请物业费打7折。
“在正式签订购房合同时，《前期物业服务合同》是作为附件由买卖双方同时签订的，里面有详细规定。”南京市物业办相关人士昨日接受记者采访时表示，房子交付时遇到的质量问题与交纳物业费是两方面的事情，不应混为一谈，开发商应尽力维修好房屋使之达到交付标准，而物业公司向业主预收物业费也是《江苏省物业服务收费管理办法》中规定的，而且在《前期物业服务合同》中也有所约定，如果双方对簿公堂，从过往的案例来看，败诉的通常是买房人。
《江苏省物业服务收费管理办法》的第十三条规定，“物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。”南京新鸿运物业公司负责人介绍，南京的住宅小区在交付前预收物业费已经是惯例，业内通常说是“一手交物业费，一手交钥匙”，预收的时限各不相同，有预收半年的，也有预收一年的，主要得看各家物业公司自身的情况而定。
不缴纳物业管理费用拒交房交房“潜规则”被判不合法
买了商品房后，交付时有个“潜规则”：必须先交一段时间的物业管理费，房产商才给你新房子的钥匙，否则就不给。
宁波的黄女士没有买这个账，她拒绝在新房交付时付物业管理费，导致新房拖延了647天才到手，既而，她状告房产商。
她以房产商违约导致交房逾期647天为由，把房产商告上法院，要求赔偿10万元。
宁波市鄞州区法院认为，房产商不应该以业主不支付物业管理费的原因而拒绝交付房屋，并于近日作出判决，判处房产商赔偿黄女士合同违约金21588元。
业主不肯预交物管费，逾期647天才拿到钥匙
2004年3月25日，黄女士和宁波华龙公司签订商品房买卖合同，购买了一套房子，房价为565849元。黄女士支付了全部购房款。
交房时，黄女士拿着房产商提供的提房单去物业公司拿钥匙，物业公司告诉她，必须先交物业管理费，然后才能验房交房。黄女士不同意，要求先交房，日后再交物业费，但被拒绝。她的新房钥匙也无法拿到。
后经有关部门协调，2006年2月16日，华龙公司才将新房钥匙交给黄女士，实际逾期达647天。
“我是卖了老房子再买新房的，一家人租房子花了5万余元。我还办了按揭贷款，这600多天都要付利息的啊，”黄女士说，“这些损失都是房产商造成的，我要他们赔我违约金10万元。”
华龙公司销售部金经理则表示，他们并没有违约，而是业主没来拿钥匙，他们一开始就给了业主提房单、房屋产权证和土地证。“黄女士不愿预交物管费，是根本就不想交，因为她不打算自己入住，是炒房行为。”
双方曾作过协商，但黄女士提出的10万索赔额和房产商愿支付的差得太远，最后不欢而散。去年6月21日，黄女士起诉房产商。
法院：这是一种明显的违约行为
“房产商委托物业公司办理交钥匙等手续，是允许的。”
主审该案的张法官说，“但是，这是房产商的单方委托行为，此行为的法律后果仍应由房产商来承担。也就是说，物业公司的相关行为应该当作是房产商的行为。所以，案件的责任应该由房产商来承担。”
张法官认为，物业公司因为黄女士不支付物业管理费就拒绝交付房屋的行为，显然违反了购房合约，应由房产商来承担违约责任，并应按约支付原告违约金。
由于违约金明显高于黄女士所受的实际损失，而且房产商也认为违约金过高，法院依法减少赔偿金，“另外，黄女士租房地段比所购房的地段要好，租金应该根据和所购房子同类地段来计算。”
经宁波市鄞州区价格认证中心评估租金后，法院依法判处房产商支付黄女士违约金21588元。
建委行为不合法，但属迫不得已
拿新房的钥匙时被迫交纳物业管理费，这几乎是每个购房者都会经历的。
对此，宁波市建委房管处一高姓工作人员表示，有关法规没有规定物业费必须在什么时候交，而一旦业主入住再去收取物业管理费，不但加大工作成本，而且难以收取，该案中物管公司的做法属于无奈之举，将交物业管理费当作拿新房钥匙的一个条件，对物管公司来说就比较方便。
不过，他认为，业主买了房就理应拿到新房钥匙，物管公司以不预交物业费为由不给钥题的做法是既不合理也不合法的。
一法律界人士介绍，据浙江省物业服务收费管理实施办法第20条，物业管理费用可预收，具体由物业管理企业按照与业主委员会签订《物业服务合同》的约定向业主或使用人收取，未作约定的，预收期限不得超过12个月。他建议，在买卖房屋中，可签订物业管理服务协议，从中约定交付物业费的时间，这样就可以避免日后因预交物管费而发生矛盾。
张涛律师办案心得：房地产业迅猛发展，房产纠纷案件逐年上升，涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方面，专业房产律师应指导当事人规避、防范风险，理性、合法维权。
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