介绍随着我国房地产市场的快速发展和国家宏观调控政策的演变，房地产经纪行业蓬勃发展，经纪机构在房屋交易市场中发挥着越来越重要的作用，但也呈现出中介机构参与房屋买卖居间合同纠纷案件不断上升而造成案件越来越复杂的局面。案情概要
雷某为子女上学，欲购买一套“学区房”。某中介公司遂向雷某宣传推荐杨某的房子属于“学区房”，并口头承诺可以上某个学校。雷某听信中介公司的宣传，与杨某签订了买卖合同。房屋过户后，雷某发现该房并非“学区房”，而是紧邻“学区房”的房子，遂拒绝向中介公司支付居间费，中介公司将雷某诉至法院。法院审理认为，因涉案房屋紧邻真正的“学区房”，购房者很难判断房屋的性质。中介公司未履行如实告知的义务向购房人作虚假宣传，导致其提供的居间服务有瑕疵致使合同目的无法实现，故雷某不应向其支付中介费。法官说法在我国现有社会背景和经济条件下，购买房屋对于一般公众而言仍属生活中的大事，大部分老百姓会选择通过中介公司来签订购房合同。在提供居间服务过程中，诚实信用原则是居间人履行合同过程中应遵循的基本原则，居间人必须向委托人实事求是地提供自己所掌握的信息并据实报告。
本案中，雷某购买房屋的主要目的是为解决子女上学问题，其对于购买房屋存在着特定需求,中介公司在明知雷某购房存在特定需求的情况下，为获取高额中介费,利用雷某难以判断房屋真实情况的弱势地位，将紧邻“学区房”的非“学区房”进行虚假宣传，刻意隐瞒真实情况，并作出可以上学的虚假承诺，使得雷某在不知情、被欺骗的情况下签订合同并履行。合同法第四百二十五条规定:居间人负有如实报告的义务。根据该规定，居间人不得隐瞒有关的重要事实、不得提供虚假情况，否则，如损害委托人利益的，则不得要求支付报酬。因此，中介公司对其虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任。
张涛律师办案心得：房地产业迅猛发展，房产纠纷案件逐年上升，涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方面，专业房产律师应指导当事人规避、防范风险，理性、合法维权。
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