转自：法律家
王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
【中法码】合同法学·买卖合同·违约责任·承担方式·支付违约金·调整(t02040204023)
【关键词】民事违约金商品房买卖合同房地产开发企业未能履行交付
房屋实际损失同期利率调整
【学科课程】合同法学
【知识点】违约金商品房买卖合同
【教学目标】掌握违约金的概念，明确违约金的功能。
【裁判机关】辽宁省抚顺市中级人民法院
【程序类型】民事二审
【案例效力】★★★★☆最高人民法院发布：十九起合同纠纷典型案例（2015年12月4日）
【案例信息】
【案由】商品房销售合同纠纷
【案号】(2014)抚中民一终字第00379号
【判决日期】2014年10月21日
【审理法官】王冬雨
【上诉人】王磊（一审原告）抚顺乐活房地产开发有限公司（一审被告）
【争议焦点】
购房人与房地产开发公司约定，如房地产开发公司未按约交付房屋，应按已付房款0.5%支付违约金。合同签订后，房地产开发公司未按约交付房屋，按照合同计算方式，购房人应得的违约金低于实际损失的，购房人是否有权请求法院提高违约金。
【裁判结果】
一审法院判决：当事人应当按照合同约定的已付房款的0.5%支付违约金，该约定明确且不存在违约金过低。
一审法院判决：一、被告抚顺乐活公司给付原告王磊违约金一千七百九十六余元及利息；二、驳回原告王磊的其他诉讼请求。
原告王磊、被告抚顺乐活公司均不服一审判决，提出上诉。
二审法院判决：一、撤销一审判决第一项；二、维持一审判决第二项；三、改判：上诉人抚顺乐活公司给付上诉人王磊违约金九千二百一十九余元及利息。
【裁判要旨】
购房人与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》约定，如卖方超过约定时间30天未交付房屋，买方有权解除合同，买方应按已付房款的0.5%支付违约金。合同签订后，购房人如约履行，房地产开发企业未按要求交付房屋。虽然双方明确约定了违约金及计算方式，但根据该计算方法，当事人已付全部房款三十余万元，将获得一千余元的违约金，明显低于实际损失以及此款的中国人民银行同期同类贷款利息。由于购房人的原因未能履行合同，给购房人造成损失，约定的违约金明显过低的，当事人有权请求法院调整违约金。根据当事人的损失，法院判决按照中国人民银行同期活期存款利率标准计算违约金较为合理。
【法理评析】
商品房买卖合同，指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国合同法》，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行或履行不符合约定的，应承担违约责任。当事人可以约定一方违约向另一方支付一定数额的违约金。违约金即按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。如果较实际损失过高或者过低，当事人可以请求法院适当减少或者增加。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在商品房买卖合同中，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，在商品房买卖合同中，如房地产开发企业未按约定转移房屋于买受人，双方约定违约金低于实际损失的，买受人可请求法院提高违约金。
购房人向房地产开发企业购买房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》，约定卖方如果逾期未交付房屋超过30天的，买方有权解除合同，卖方应退还房款并按已付房款的0.5%支付违约金。合同签订后，房地产开发企业未按约定交付房屋。房地产开发企业构成违约，按照约定应当按已付房款的0.5%支付违约金，当事人已付全部房款三十余万元，按照约定应取得违约金一千余元，明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息，鉴于房地产开发企业违约，给当事人造成一定经济损失，且双方约定的违约金明显低于实际损失，当事人有权请求法院适当提高违约金数额，按中国人民银行同期活期存款利率标准计算违约金。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
【法律文书】
民事起诉状民事答辩状民事上诉状民事上诉答辩状律师代理意见书民事一审判决书民事二审判决书
【思考题和试题】
1.简述违约金的确定方式。
2.论述如何认定违约金过低及调整标准。
3.试论商品房买卖合同当事人的权利义务。
【裁判文书原文】(如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审原告）：王磊，男，1957年出生，汉族，律师，住抚顺市顺城区。
上诉人（原审被告）：抚顺乐活房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区。
法定代表人：郁慕明，该公司董事长。
委托代理人：陈xx，该公司工作人员。
上诉人王磊、抚顺乐活房地产开发有限公司（以下简称乐活公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服抚顺市望花区（2014）抚开民二初字第00206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王磊、上诉人乐活公司委托代理人陈xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原、被告于2011年12月25日签订商品房买卖合同，原告购买坐落于抚顺经济开发区某房屋，并于2012年2月12日支付全部购房款359212元。被告应于2012年10月31日向原告交付房屋。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。因被告未如期向原告交付房屋，原告于2012年12月1日依合同约定向被告提出解除商品房买卖合同并退还全部购房款、支付违约金的书面通知，于2012年12月7日向被告交付了购房合同、单户证原件、发票两联，并于2013年1月6日收到被告退还的全部购房款359212元。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。原、被告签订商品房买卖合同，原告已按约支付房款，被告应依合同规定在2012年10月31日前交付房屋。被告至今未交付房屋已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。原告向被告提出解除合同返还购房款的通知，并于2013年1月6日从被告处取得全部购房款。根据合同约定，被告需向原告支付已付房款的0.5%即1796.06元的违约金，关于原告主张解除合同违约金过低应按同期银行存款利息计算损失的主张，因合同中对于违约金有明确的约定，且约定的违约金不存在明显过低的情形，故本院对于其要求调整违约金的请求不予支持。关于利息的主张，被告确实存在未及时向原告支付违约金的情形，故应向原告支付相应利息，但利息的计算方式应以1796.06元为本金，根据原告的诉请按中国人民银行定期存款利率自2013年1月7日至2014年6月6日计算17个月。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告王磊违约金1796.06元及利息（利率按中国人民银行定期存款利率标准计算，自2013年1月7日起至2014年6月6日止）;负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王磊的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告王磊承担40元，由被告抚顺乐活房地产开发有限公司承担10元。
宣判后，原告王磊、被告乐活公司均不服，向本院提出上诉。王磊的上诉请求：撤销原判，改判支持其上诉请求。理由：合同约定的违约金比例过低，不符合法律规定，应按银行同期存款利息计算违约金为9219.77元。
乐活公司的上诉请求：撤销原判，改判其不承担给付利息的责任。理由：由于王磊不及时到我公司领取违约金，造成我公司逾期给付违约金，我公司不存在过错，故不应承担给付利息的责任。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应对按照合同约定，全面履行各自的义务，如当事人不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案上诉人王磊、乐活公司签订商品房买卖合同后，乐活公司未按合同约定履行交付房屋义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为乐活公司原因造成，在王磊交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息，但王磊主张按低于贷款利息的存款利息计算违约金数额系其自愿行为，故王磊的上诉请求于法有据，本院对此予以调整。关于乐活公司主张由于王磊不及时到我公司领取违约金，造成我公司逾期给付违约金，我公司不存在过错，故不应承担给付利息的责任一节，因乐活公司在返还王磊购房款时，未将违约金一并返还;且乐活公司未能提供确凿证据证明其已向王磊告知其领取违约金，乐活公司迟延给付违约金应承担相应的利息，乐活公司的上诉请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销抚顺市望花区（2014）抚开民二初字第00206号民事判决第一项;
二、维持抚顺市望花区（2014）抚开民二初字第00206号民事判决第二项;
三、改判：上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上诉人王磊违约金9219.77元及利息（利率按中国人民银行同期活期存款利率标准计算，自2013年1月7日起至给付之日止）;负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50.00元，二审案件受理费100.00元，均由上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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