案情：购买房屋发生碎尸惨案
2011年8月5日，原告经中介所介绍以620000元的价格向二被告夫妻购买平湖市某小区房屋1套，并签订房屋转让合同，同时向二被告支付80000元定金。此后，原告于2011年9月1日、2011年12月15日、2012年3月5日向二被告分别支付购房款200000元、100000元、10000元。但2012年7月下旬，二被告擅自将约定房屋出租给案外人。2012年8月上旬，案外人在该房屋内对两名女子残忍杀害并碎尸。随后，原告要求解除原、被告之间签订的房屋转让合同，并由二被告返还购房款390000元，二被告予以拒绝。原告认为，二被告擅自将已出卖的房屋转租给案外人，存在过错，且由于案外人在该房屋内实施了残忍的杀人碎尸行为，直接导致原告购买后将无法正常居住生活，合同的目的无法实现，故根据民法通则及合同法的相关规定，二被告应当承担房屋无法正常居住生活及房屋整体严重贬值的责任。故原告起诉要求判令解除原、被告签订的房屋转让合同，以及要求二被告返还原告购房款390000元。二被告辩称及反诉称，二被告在合同的履行过程中并无任何违约行为，不存在房屋无法正常居住等情形，相反原告对合同的履行存在严重的违约行为，故请求驳回原告的诉讼请求。
结果：合同解除，原告酌情分担部分责任
判决节选：“本案争议的焦点之一：争议房屋内发生凶杀事件，是否造成原告无法正常居住及房屋价值严重贬损。房屋的价值构成要素不仅仅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市场价值一般由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成，依据价值规律，争议房屋在实物形态上没有受损，但“趋吉避凶”是客观存在的社会普遍心理现象，是广大社会群众长期以来形成的善良无害习俗，并不违反公序良俗，理应得到法律的尊重，依据人们普遍对凶杀事件的恐惧心理及对曾经发生过凶杀案件房屋的忌讳心态，本案争议房屋的价值会贬损，且居住者因对凶杀事件的恐惧，其生活质量会受到影响。”
“本案争议焦点之二：房屋转让合同签订后至房屋交付前的风险由谁承担。本案争议的房屋尚未交付。二被告认为由于原告的迟延付款导致房屋未能及时交付，故通过出租房屋收取租金而减少损失，故争议房屋在合同约定的支付房款、交付房屋期满后所发生的风险应由原告承担。本院认为，如确因原告迟延付款的违约行为给二被告造成损失，其可以在处分争议房屋前对原告进行催告或通过诉讼途径解决，现二被告在未告知及征得原告同意的情况下，擅自将争议房屋出租他人，其处分争议房屋的行为，必然会增加房屋发生各种风险的可能性，争议房屋内发生凶杀事件虽为意外事件，但却系二被告出租房屋而导致的风险事件，根据原、被告的陈述结合双方提供的证据，签订房屋转让合同并支付定金之后，原告向二被告之后支付的购房款均系延期支付，二被告均未提出异议，系对原告迟延付款的默认，故二被告以原告迟延付款为由，认为发生凶杀事件的风险由原告承担的理应不足，本院不予支持，二被告理应承担房屋出租后所产生的相应风险。
由于二被告的出租行为，致使房屋转让合同所约定的标的物，在尚未交付时，其状况与双方签订房屋转让合同时发生变化，致原告无法正常居住及房屋价值发生贬损等情形，如合同继续履行，原告合同目的无法实现，故原告要求解除双方所签订的房屋转让合同的请求，本院予以支持；对于二被告要求继续履行房屋转让合同及要求原告支付购房余款的请求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据房屋转让合同约定，购房余款的第二次支付时间为2011年9月25日，但原告在该时间届满后并未支付购房款至约定的金额，其虽抗辩认为签订合同时二被告未告知房屋存在抵押贷款情况，事后原告曾要求二被告还清银行贷款，然后原告再支付剩余购房款，但原告所述情况并无证据证实，故本院不予采信；退一步讲，即使本案争议房屋存在抵押贷款情况，也并不能证明该情况会影响合同的正常履行，只要原告按约支付购房余款，二被告即可还清贷款，为原告办理过户手续，故本院认定原告延期付款的该行为与被告推迟交房，又将争议房屋再次出租给案外人存在关联性，根据本案的案情，适用公平原则，酌情由原告分担100000元的损失。”
律师讲法：法律应结合朴素的社会群体认知
该房屋虽然从使用功能上并未受损，但是必然会影响人们对该房屋是否适宜居住的认识及评价，而房屋的社会价值应当是房屋的客观使用价值及人们对房屋的主管评价二者的综合，如同近年来价格暴涨的学区房，其客观居住环境并未变更，而因为区域划分学校的政策，影响了人们对于房屋的期望，从而影响了房屋的社会价值。
从如今的交易习惯来说，买方或中介都会特别询问房屋是否发生过自杀、他杀等非正常死亡事件。除正常的生老病死，非正常死亡大多会让买方感到厌恶或恐惧。
另外，笔者认为，即便该房屋确实因为行凶者的恶行导致该房屋的社会价值受损，以现行法律而言，房屋的所有人仍然不能向行凶者主张基于房屋的任何损失。
杜虬律师办案心得：用专业知识，保障您的房产，安全您的家！
关注微信“杜虬律师”(微信号)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
扫描二维码，关注杜虬律师
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“杜虬律师网”）
执业律所：杜虬
咨询电话： 13820831660
关注杜虬律师，即时了解法律信息，一对一预约专家律师咨询。
