【广州合同律师、企业法律顾问网】
基本案情
孟某、欧华房地产公司签订《房屋租赁协议》，约定：欧华房地产公司将自己所有的火树银花广场32号房屋租赁给孟某使用，租赁期限均为5年。《房屋租赁协议》签订后，孟某按约交付了保证金和第一年度租金。欧华房地产公司依约将房屋交付孟某使用。孟某遂对房屋进行装修。遭到第三人兵某的阻扰，兵某称，该房屋系其向欧华房地产公司租赁的，并出示其与欧华房地产公司签订的《租赁协议》，兵某与欧华房地产公司签订的《租赁协议》，时间早于孟某和欧华房地产公司签订的《房屋租赁协议》。孟某无法对所租赁的房屋进行装修和使用。同时，兵某对房屋进行了加锁控制，导致孟某无法按合同正常装修使用所租赁房屋。孟某遂诉至法院。
【广州合同律师、企业法律顾问网】
法院审判
人民法院认为，孟某、欧华房地产公司签订的《房屋租赁协议》，欧华房地产公司与第三人兵某签订的《租赁协议》均是当事人真实意思的表示，合法有效，应予保护。
本案中，虽然兵某与欧华房地产公司签订的《租赁协议》，时间早于孟某和欧华房地产公司签订的《房屋租赁协议》，兵某预交了半年租金，但当时由于房屋未建好、未编号，《租赁协议》中也没有约定该房屋交付时间，因此，欧华房地产公司一直没有将该房屋交付兵某使用。
孟某、欧华房地产公司签订《房屋租赁协议》后，孟某按约支付了保证金和第一年度租金，欧华房地产公司亦将房屋交付孟某，孟某对该房屋也进行了装修。
孟某、欧华房地产公司双方均履行了合同义务，根据法律规定，出租人就同一房屋订立多份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人主张履行合同的，已经合法占有租赁房屋的优先于合同成立在先的。
所以欧华房地产公司与兵某签订的《租赁协议》在先，但欧华房地产公司没有继续履行协议将房屋交付给兵某。孟某、欧华房地产公司签订的《房屋租赁协议》虽然在后，但欧华房地产公司已将房屋交付给孟某使用，孟某已合法占有该租赁房屋，欧华房地产公司已无法向第三人继续履行租赁协议。
因此，孟某要求确认孟某为火树银花广场32号房屋的承租人，履行与欧华房地产公司签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。孟某要求第三人排除正常使用火树银花广场32号房屋妨碍的诉讼请求，因孟某在装修使用该房屋时，第三人兵某对其进行了阻碍和干扰，并在32号房屋门上加锁，对孟某的装修及使用构成妨碍，理应排除，孟某的请求合情合理合法，本院予以支持。
关于第三人兵某提出要求欧华房地产公司交付房屋的主张，因欧华房地产公司已将该房屋交付给孟某使用，孟某已合法占有了该房屋，导致欧华房地产公司与第三人签订《租赁协议》已实际无法继续履行，其主张于法相悖，法院无法支持，关于第三人提出欧华房地产公司毁约导致与第三人的租赁协议无法继续履行，给第三人造成损失的问题，如有纠纷，可另行起诉，请求赔偿。
法院判决：一、确认孟某为景园火树银花广场32号房屋的承租人，孟某、欧华房地产公司继续履行双方签订的《房屋租赁协议》。二、第三人兵某于本判决生效之日起10日内排除对孟某使用火树银花广场32号租赁房屋的妨碍。
【广州合同律师、企业法律顾问网】
律师观点
本案属于一房二租，根据有关司法解释：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
本案中，欧华房地产公司先后与兵某、孟某签订租赁协议，虽然兵某的租赁协议签订在前，且兵某也交纳了保证金，但欧华房地产公司并未将涉案房屋交付兵某，根据上述司法解释，在一房二租的情况下，由已经合法占有租赁房屋的承租人履行合同，兵某可另行向房地产公司主张权利。
张美玲律师办案心得：专业的人，做专业的事，法律问题，交给专业律师办理。
关注微信“张美玲律师”(微信号gzzmllvshi)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“张美玲律师网”）
执业律所：广东法制盛邦律师事务所
咨询电话： 13632355031
广州知名合同纠纷律师、企业法律顾问，近十年法律行业从业经验，曾服务过多家大中型企业。以优质、高效的法律服务，为客户创造价值，专业铸造品牌，实力赢得口碑！
执业律所：广东法制盛邦律师事务所
咨询电话：13632355031
广州知名合同纠纷律师、企业法律顾问，近十年法律行业从业经验，曾服务过多家大中型企业。以优质、高效的法律服务，为客户创造价值，专业铸造品牌，实力赢得口碑！
使用微信扫描二维码
关注张美玲律师
