构成表见代理的行为表征

基本案情

   2018年年初，胡某某通过其朋友的介绍找到了自称为AA房地产开发公司工作人员的段某某，胡某某在段某某的介绍下购买了段某某代理出售AA房地产开发商所开发楼盘的一处房屋。双方签订合同后，胡某某向段某某支付了约定的合同价款，段某某向胡某某出具了BB房地产开发公司开具了统一发票。事后，在胡某某办理房屋过户登记时发现，该房屋已经被CC火锅店租赁，胡某某遂向法院起诉要求确认其对于所购房屋的所有权，并要求AA房地产开发公司履行合同约定，为其办理房屋所有权的过户登记。被告AA房地产开发公司答辩称：段某某并非为本公司的销售人员，其向胡某某出具的公司印章为作废印章，从2017年开始公司已经更换了新的印章，故对于段某某的代理行为AA公司不予追认。

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法院判决

   法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷，主要的争议焦点是被告人段某某的行为是否构成表见代理。法院认为，本案中被告人段某某持有的AA房地产开发公司的合同印章尽管被证明为过期印章，但AA房地产开发公司在段某某以该公司名义与胡某某签订了房屋买卖合同后向胡某某出具销售发票的行为，结合段某某持有AA房地产开发公司的印章，且胡某某无法辨识AA房地产开发公司印章的真伪的情况下，足以使得原告人胡某某产生认定段某某为AA公司销售人员的内心确信。因而被告人段某某构成的表见代理，胡某某与AA房地产开发公司之间的买卖合同合法有效，依法确认胡某某对于该房屋所享有的合同权利，AA房地产公司应对配合胡某某办理房屋过户登记手续。

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律师评析

本案涉及的主要问题是对于表见代理行为的认定问题，表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。表见代理代理成立需要具备以下三项法律要件：

（1）以本人名义为民事法律行为；

（2）行为人无代理权；

（3）须有使相对人信其有代理权的表征；

（4）相对人须为善意

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