基本案情
魏某某和郭某某签订了魏某某名下一处房产的买卖合同，约定郭某某向魏某某给付全部房款后，魏某某办理房产过户登记，将房产转移至郭某某名下。郭某某在按照合同约定支付了全部价款后，魏某某未办理过户登记手续，双方仅就商品房买卖合同进行了备案登记。之后魏某某又和其朋友楚某某之间达成了该房屋的买卖合同，楚某某向其支付首付款后，剩下的钱款每月分期支付，同时魏某某向楚某某转移了该房屋的占有，楚某某实际入住了该房屋，但双方没有办理过户登记。郭某某知道这一情况后，向法院起诉，要求魏某某将房屋所有权转移至郭某某名下。
法院判决
法院认为：魏某某与郭某某签订的商品房买卖合同为合法有效合同。虽然魏某某之后又与楚某某签订商品房买卖合同，将讼争房屋出售给楚某某，楚某某依约支付了首付款并实际占有房屋，但无证据证明楚某某与魏某某之间存在恶意串通的故意，故楚某某与魏某某签订的商品房买卖合同亦合法有效。本案中，房屋所有权人魏某某就讼争房屋分别与郭某某和楚某某订立了两个有效的商品房买卖合同，且均未办理房产所有权证，而讼争房屋已由楚某某先行占有，故在买受方郭某某与楚某某对讼争房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方楚某某的合同。由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段，不具有物权变动的效力，郭某某以此主张优先履行，不予支持。
律师评析
审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权变更登记的；均未办理房屋所有权变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行。
张美玲律师办案心得：专业的人，做专业的事，法律问题，交给专业律师办理。
关注微信“张美玲律师”(微信号gzzmllvshi)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“张美玲律师网”）
执业律所：广东法制盛邦律师事务所
咨询电话： 13632355031
广州知名合同纠纷律师、企业法律顾问，近十年法律行业从业经验，曾服务过多家大中型企业。以优质、高效的法律服务，为客户创造价值，专业铸造品牌，实力赢得口碑！
执业律所：广东法制盛邦律师事务所
咨询电话：13632355031
广州知名合同纠纷律师、企业法律顾问，近十年法律行业从业经验，曾服务过多家大中型企业。以优质、高效的法律服务，为客户创造价值，专业铸造品牌，实力赢得口碑！
使用微信扫描二维码
关注张美玲律师
