基本案情
2014年，何某和李某签订了《工程合同》。
《工程合同》约定，李某请何某为其建房，何某负责包工包料，建筑面积为XX平方米；施工期限自开工之日至2015年1月。
何某于2014年12月1日开工。由于建设行政主管部门许可，李某的建筑面积是XX平方米。李某的建房面积超出了许可范围130平方米，执法局于同年12月22日向李某送达了《责令停止违法行为通知书》，责令李某即日起停止一切违建行为。
次年二月，李某在建好的第一层楼房入住，何某继续建造第二层。
何某建好了第二层后，李某于2015年5月使用。2015年6月，何某结束施工。何某实际建房面积是XX平方米，李某已支付何某建房款XX元。
双方因工程款结算问题，何某诉至法院。何某起诉要求李某李某给付下剩工程款一万五千元、赔偿损失三万元、支付违约金两万元。在诉讼中，李某对何某的工程量和认为何某未完工的部分不申请鉴定。
法院审判
庭审中，何某称：因被告李某的建房手续不全，施工中被有关部门责令停工，导致施工期限延长，原材料和人员工资上涨，造成何某各项损失合计六万五千元。
李某认为：其是翻建危房，有合法的审批手续，且交纳了工程保证金，不属违章建筑，没有造成工程延期。合同约定的建房期限是2014年12月至2015年1月，何某逾期完工，何某应向李某支付违约金两万元。
人民法院裁判：根据《最高人民法院〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》《合同法》《民事诉讼法》的规定，判决如下：李某于本判决生效后十日内给付何某下欠建房款一万五千元；驳回何某的其它诉讼请求。
张美玲律师评析
本案系建设工程合同纠纷，根据有关规定，建设工程合同只有在违反效力性强制法规时才能认定无效。
本案中，双方订立的《工程合同》约定的建筑面积明显超过了建设行政主管部门许可的建筑面积，李某的建房行为违反了法律规规定的“三证齐备、方可建设”的强制性规定。双方订立的《工程合同》是无效合同。
由于建设工程合同性质的特殊性，建设工程合同在被确认无效后，并不必然自始无效，且因无效合同取得的财产各自返还。
建设工程合同无论是否合法，一旦建设工程合同履行后，已经实际发生的施工行为，使一方的财产和劳动都转化为不动产，如果强行返还、拆除，必将造成严重的损失。因此，司法解释对建设工程施工合同无效作出特殊规定。
《最高人民法院〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”
建设工程合同无效后，根据工程能否通过竣工验收而定，如工程能够通过验收，则可参照无效合同中的约定支付工程款。
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