基本案情
郑某某与吴某某为夫妻关系，2000年离婚，双方约定婚内在该村建造房屋归女方郑某某所有，但郑某某离婚后改嫁并未在此房屋居住，房契上载明的房屋所有权人仍为吴某某。2003年底，吴某某将该房屋转让给黄某某，双方签订房屋买卖合同，后黄某某交付房款取得房屋印契并搬到该房屋居住至今。期间，黄某某取得该村集体成员资格。郑某某于2017年4月向法院起诉，请求确认厉吴某某与黄某某签订的房屋买卖合同无效，并返还涉案房屋及相关手续。
法院判决
法院认为：该案中房屋买卖行为发生在2001年，而当时物权法尚未实施故不应适用于该案审理，按照“法不溯及既往”的原则，本案应适用合同法及土地管理法的相关规定。本案中吴某某和黄某某签订房屋买卖合同后，吴某某将登记在其名下的房屋转让给黄某某，并将房屋印契等相关手续予以交付，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，黄某某在起诉前已经获得该村集体成员资格，且向吴某某支付了房屋的合理对价，符合合同法和土地管理法的相关规定，应予认可。认定涉案房屋买卖合同有效。同时在2001年尚未形成统一的不动产登记制度，因此占有成为重要的公示形式，黄某某自房屋买卖后一直居住在该房屋，因此合同有效，法院驳回郑某某的诉讼请求。
律师评析
本案中，农村房屋买卖行为发生在物权法生效以前，因此根据法不溯及既往的原则，在不违反其他法律禁止性规定的前提下，应适用合同和土地管理法的规定，同时由于《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》已就共有人无权处分中的善意取得问题进行了规定，虽然房屋买卖行为发生时不动产善意取得制度尚未全面推行，但在符合善意取得条件下，应保护善意第三人的合法权益。
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