随着我国社会主义市场经济的发展和城乡一体化改革的不断深入，农村宅基地使用权问题日益突出。我国法律对农村宅基地使用权规定得较少，《物权法》第一百五十三条对宅基地使用权取得、行使和转让作了衔接性规定，《土地管理法》第六十二条规定了农村宅基地审批使用，这些规定并不能满足社会主义新农村建设发展的需要，并且这些条文比较严格地限制了农村宅基地使用权作为物权作用的发挥，也在实际上禁止了农村宅基地使用权进行市场化运作，导致了农村土地和农村房屋作为资产利用上的低效率。
一、司法实践中所出现的状况与处理方式
目前有关此类纠纷主要有以下情况：诉讼人多为农村村民，其作为宅基地房屋出卖人要求法院确认其与买受人之间的合同无效并收回房屋，且交易发生时间多为两年以上；被诉人以城市住民或外村居民为主，少部分属于本村村民；其中买卖双方大多依约履行了自身义务，出卖人交付了房屋，买受人给付了钱款，但已办理宅基地使用权变更登记的情况并不多见。究其诉因，大多因土地征用或土地增值等因素而导致出卖人“心理失衡”，进而与买受人之间发生利益纠葛。
在司法实践中关于单纯的农村宅基地房屋转让纠纷的处理方式无非以下两种：（1）交易于1999年国务院禁止性规定出台前业已发生且已实际履行，若买受人已在该房屋中长期居住的，不直接认定双方的合同无效。因为在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，不能使用物权法的相关规定；根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。（2）交易于1999年国务院禁止性规定出台后发生的：买卖双方为同一集体经济组织成员且符合相关规定的，应认定该房屋买卖合同；买受人为本集体经济组织以外成员的，合同应作无效处理，但出卖人应对房价上涨产生的差价承担一半责任。
二、与宅基地使用权相关的法律依据及解读
对于任何房产来说，土地都是基础，是地上建筑物的本质组成部分，基于土地使用权和房屋所有权的依附关系，不动产的房、地权属在法律上无法割裂。房屋出卖人对房屋所有权或土地使用权中的一项权利的处分，必然会涉及到另一种权利的变动。农村房屋权利转移实现与否必然受制于宅基地使用权，因此农村房屋买卖合同的效力评价在缺乏直接法律依据的情形下，就很大程度上取决于宅基地使用权的相关立法规范。
我国土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条规定应是法院对建在集体所有宅基地上之房屋产生买卖纠纷后给予定性处理的最基本依据。但该条对于宅基地的管理只是再次的确认宅基地的归属，宅基地申请标准上的限制，并对住房出租再申请给与限制，并不能够保障农村宅基地流转的效益和公平。
但基于上述法条，我们应给予恰当且合适的理解。首先农村宅基地使用权虽具有物权的属性，但这种权利在一定程度上还是与使用人的集体经济组织成员资格和福利联系在一起的，使用人通常可根据其村民身份享受居住用地福利，其使用权本质上并不具备出让土地可遵循的等价交换特性，因此不能作为交易对象完全自由地转让。其次，国家立法限制农村宅基地的使用与转让，主要是对使用方式和使用人设置一定的准入条件，具备用地条件且合平村民身份的依法可取得宅基地使用权。同时，规定农民对宅基地上的建筑物作出处分后即丧失宅基地再次取得的可能，实则认同对房屋处分效果及于与之相关涉的土地这一规则。最后笔者认为在解读该条时可作出合理的引申，即土地管理法及其他相关法规、规章都没有禁止与限制已经拥有宅基地使用权的权利人抛弃宅基地使用权。宅基地使用权作为一种权利，权利人有权予以抛弃，只是抛弃宅基地使用权后，不得再申请新的宅基地使用权。
我国《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。在农村宅基地能否自由流转的问题上，立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度。可见，物权法目前确认现有土地管理法等法律和国家有关规定对宅基地使用权的调整，禁止城镇居民在农村购置宅基地。实行最严格的土地管理制度，保护耕地，保护广大农民基本生存权。
三、宅基地纠纷问题的解决思路
笔者认为在农村私有房屋买卖合同的效力认定上，由于存在着很多不同的情况，不可能一两个原则就能应对包罗万象的案件。因此，对一些特殊情况，在司法实践中要讲究审判策略，做到既合乎法律，又兼顾习俗和人情。具体而言：
1、对于已经办理土地、房屋过户手续的合同。我国法律对于农村宅基地的转让实行的是严格限制的原则，但在现实生活中行政机关已经办理了相关产权手续，应当视为行政机关已经批准了房屋和宅基地的转让，而这种批准应当视为行政机关对该转让行为的肯定。但是现实中往往很多案件都是只办理了房产证或者土地证中的一个，对于只办理土地证件的案件，笔者认为房屋主要是建立在具有土地使用权的土地之上的，土地使用权是房屋所有权的基础，没有土地使用权何来的房屋所有权，既然行政机关已经批准了购买者具有了该土地的使用权，因此应该认定买卖合同是有效的，在可以办理房屋所有权证的情况下可以进一步去完善相关手续。对于只办理房屋所有权证的情况，因为买房人对于该房产项下的土地没有使用权，也没有得到相关审批机关的审批，因此可以认定无效，否则就会损害集体对于该土地的使用权，以及损害第三人的合法权益。
2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身作为该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《物权法》的相关规定，只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为，都应该认定买卖合同有效。土地管理法规定的仅仅是集体经济组织成员只能申请一处宅基地，不能申请两处以上的宅基地，而没有说明一户不能拥有两处以上的宅基地，如果不允许拥有两处以上的宅基地，那么就不能解决农民死后房屋的继承问题。笔者认为允许农民在本集体范围内的流转从本质上说并未违反宅基地使用权保障功能，同时也可以通过流转使闲置的宅基地得以充分利用，解决资源配置不合理的难题。
3、对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同。我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定，最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”。对于上述法律条文的理解，实践中有观点认为，宅基地使用权规定在物权法用益物权编内，故应属于民事基本制度，而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民事基本制度事项只能制定法律”。因此，上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范性文件（国务院办公厅1999年颁布的《通知》）不能作为宅基地制度的法律渊源，因此在无法律相反规定的前提下，宅基地使用权可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，通过体系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能，故能得出宅基地可以自由流转，包括可以转让给城镇居民的结论。笔者认为，上述观点对《物权法》第一百五十三条中“国家有关规定”的理解有失偏颇。宅基地使用权作为用益物权属于基本经济制度的观点，笔者予以认同，虽然根据我国《立法法》的规定，基本经济制度只能由法律作出规定，但基于我国的国情，宅基地使用权的转让除是基本经济制度以外还涉及审批、登记等程序，因此其不仅是一项基本经济制度，同时也涉及行政管理事宜，故仅以法律加以规制不符合我国国情。此外以文意解释的方法对第一百五十三条作理解，将“法律”和“国家有关规定”以并列的方式列明，也可推断该条中的国家有关规定不仅仅是指国家法律规定，也包括国家行政法规和国家行政规章，例如国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”上述规定均应属“国家有关规定”的范畴。
综上，虽然此前有观点认为由于法律位阶较低，国务院颁布的该禁止性规定因属于部门规章而不可作为认定合同无效的依据，但自《物权法》实施以后，以该规定认定售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效便可名正言顺了。不过因规章制度也无溯及力，故应将1999年国务院办公厅颁布禁止性规定的时间作为临界点，即1999年之前将农村房屋转让给城市居民的买卖合同为有效合同，1999年之后的则为无效合同。
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