案情简介：债务转移行为是否合法有效

2006年6月，二被告与第三人签订《宅基地买卖合同》一份，约定于、何某二人将其宅基地作价11万元出卖给刘某，刘某先行支付10万元后开始建房，在房产证办至刘某名下后支付下余1万元。之后，第三人即委托被告于某代建房屋，于2007年2月建成五层楼房一幢，总面积397.94平方米。二被告于2009年9月27日办理了房屋所有权证，产权登记在其名下。因该房屋产权不能转户至第三人名下，第三人又与原告有经济纠纷，三方于2011年8月20日达成口头债务转移合同，约定将第三人所修的某村组某号楼房一幢作价80万元转让给二被告，第三人欠原告本息共计80万元由二被告归还。二被告即于当日出具借条两张，第一张借条载明：“今借到王某现金柒拾万元正，按利息0.08元计八厘，借期6个月，即2011年8月20日至2012年2月20日止，此借款本人自愿以某村组某号房屋做为抵押，如到期不还，本人自愿将房屋所有权归王某所有，如到时正在办理贷款当中，双方可另行协商还款时间，但在约定期限内，王某及家人不得随时讨要此款。借款人：于某、何某，2011年8月20日。”第二张借条载明：“今借到王某现金拾万元整，期限6个月还清，按八厘计息，到期还不了按3分计息，借款人：于某，2011年8月20日。”2012年2月24日，二被告归还借款6万元，并书面承诺于2012年5月1日前归还14万元，其余本息在2012年10月底前全部还清。之后，二被告未按承诺还款。经双方协商，二被告同意原告通过起诉一次性解决纠纷。原告即具状诉至人民法院，请求判令二被告立即支付现金80万元、利息13.47万元，减去已支付的6万元，实际支付本息共计87.47万元，并承担原告因清收欠款产生的误工费7500元、交通费4000元。

法院判决：属于债务转移而形成之债

法院审理认为，二被告将自有宅基地转卖给第三人的行为，违反了《土地管理法》的规定，其买卖合同无效，但并不影响第三人将房屋出售给二被告的合同效力，因为该房屋买卖合同将该房屋出售给原宅基地使用权人，既是对宅基地买卖合同无效的救济，同时也实现了集体经济组织对该宗土地所有权的回归，不违反法律规定，为此，第三人与二被告之间因房屋买卖合同而形成80万元的债权债务关系，进而原、被告及第三人在自愿、平等基础上所达成的债务转移合同也合法有效；二被告所打借条两张，从表象上看系民间借贷形成之债，但实质上系因债务转移而形成之债，且借条中载明的约定利息并不明确，因此，原告所主张的偿付利息之请求，不予支持，原告主张因催收欠款给其造成误工费、交通费损失要求二被告予以赔偿，但无证据证明，不予支持；二被告反诉认为债务转移合同系王某、刘某胁迫而达成，但无证据证明，其称该债务转移合同存在重大误解没有事实依据，对其反诉请求不予支持。遂依法判决：一、由二被告在本判决生效后30日内偿付原告债务74万元（已扣除已支付的6万元）。二、驳回原告王某的其它诉讼请求。三、驳回反诉原告于某、何某的反诉请求。

律师说法：农村宅基地使用权的法律性质

我国《宪法》规定，宅基地属于集体所有。农村宅基地使用权是我国农村居民基于农村集体经济组织成员的特定身份关系，向所在村集体经济组织或村民委员会提出申请，由村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准而一次性无偿取得的集体土地建设使用权。我国《物权法》将宅基地使用权纳入用益物权范畴。同时，该法第152条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。这是专门保障我国农村居民居有定所的社会福利，所以国家法律、法规对其主体有特别限定。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。国务院早在2004年10月21日颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，加强宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

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