案情简介：张某2007年1月2日与A房产公司签订了“商品房认购协议”一份，约定由张某购买A房产公司开发的L楼盘住宅一套，房屋总价为60万；认购协议前置部分约定“乙方（张某）在签订本协议前，已详细阅读了本协议和公示的《L楼盘商品房买卖合同》及《补充协议》，理解其法律含义，并自愿接受上述全部条款”。认购协议第二条约定，“乙方同意签订本协议时支付定金人民币五万元整，签订买卖合同后，此定金转为买卖合同的定金”；第三条第一款约定，“乙方应于2007年1月9日前持本协议、本人身份证、定金付款收据原件与甲方在售楼处签订买卖合同”。“商品房认购协议”签订后，王某当场交付了10万元定金，A公司出具了收条。2007年1月9日，乙方按照约定在甲方售楼处准备签订正式的《商品房买卖合同》时，认为A房地产公司提供的L楼盘《商品房买卖合同》及《补充协议》与其商业宣传广告内容的说明及承诺有很大出入，且大量条款属于“霸王条款”，因此拒绝签订相应合同，并要求A房地产公司退还10万元定金及利息，遭A公司拒绝后委托律师提起诉讼。
法院审理：一审法院审理认定：张某与A房产公司签订的“商品房认购协议”为独立的合同，已经合法成立并生效，对双方都具有约束力。张某在签订认购协议后所缴纳的十万元款项属于法律意义上的定金。协议中明确约定了定金罚则条款，一方违反协议约定的，则违约方应该按照定金罚则承担违约责任。同时，双方签订的商品房认购协议明确约定，“乙方（张某）在签订本协议前，已详细阅读了本协议和公示的《L楼盘商品房买卖合同》及《补充协议》，理解其法律含义，并自愿接受上述全部条款。”所以，原告在签订认购协议时即已经对商品房买卖合同及其补充协议的各项条款进行了审慎阅读和理解，故原告在签订认购协议、交纳定金后再对《L楼盘商品房买卖合同》及《补充协议》的条款提出异议、要求返还五万元定金没有法律依据。据此，一审法院驳回了原告张某的诉讼请求。原告不服，提起上诉。二审法院审理认定：上诉人（张某）与被上诉人（A房产公司）签订的“商品房认购协议”为一独立合同，已经成立并生效。张某2007年1月2日所缴纳的十万元款项的性质为定金。但二审法院同时认为：“商品房认购协议”为商品房买卖双务预约合同，协议双方均可以依据预约合同的约定请求对方订立作为本约的商品房买卖合同。预约合同约定，“乙方（张某）在签订本协议前，已详细阅读了本协议和公示的《L楼盘商品房买卖合同》及《补充协议》，理解其法律含义，并自愿接受上述全部条款”，实际上是不恰当地将本约合同的全部内容捆绑于预约合同之中，有悖预约合同的基本特征，赋予了预约合同超越其法律价值的额外意图，且本约当中有很多空白处以及需要双方协商选择的内容尚未能确定，因此无法依“自愿接受上述全部条款”之表述认定张某应受该不恰当捆绑方式的约束；而且《补充协议》约定，“《补充协议》和《L楼盘商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准”，而《L楼盘商品房买卖合同》约定，“A房产公司同意将房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为合同条款予以履行”，但《补充协议》却约定，“关于房地产广告和宣传资料仅视为要约邀请，不作为合同的组成部分和交付标准”，如此一来，销售广告中的明确许诺均被指为要约邀请。因此，对销售广告中开发商明确许诺的内容究竟如何理解，究竟能否兑现，都无法确定，该部分条款内容应认定为预约合同中的未决条款。上诉人对于被上诉人因为对预约合同中的诸多未决条款产生不同认识，致使本约合同未能签订，该情形构成不可归责于当事人双方的事由，故上诉人不应受到法律上的非难。故二审法院据此判定撤销了一审判决，改判支持了上诉人要求被上诉人返还定金的诉求。
律师评析:本案是一起较为典型的商品房认购合同纠纷案件。双方当事人签订商品房认购协议后，未能订立正式的商品房预售合同。争议的主要问题为订约不成的原因何在，哪一方构成对定购协议的违约而应承担定金责任。商品房认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种法律文书。由于其独特的法律地位和对双方权利义务不甚清晰的界定，目前，对商品房认购协议的性质、效力等问题存在较大争议，在实践中也存在诸多问题，由商品房认购协议所引起的纠纷正日渐增多，在商品房交易纠纷中占有相当比重。
根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房认购书的效力，并着重规定了定金条款的适用。从其内容分析，该解释认可了商品房认购书作为预约合同的性质。
杨文斌律师办案心得：因为专注、所以专业，业精于专、方显卓越! 我们深信，二十年执业经历、专业的律师团队以及为客户提供优质法律服务的热忱，必将帮助您取得更大的成功！
关注微信“杨文斌律师”(微信号yangwenbinlawyer)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“杨文斌律师网”）
执业律所：湖北震邦华广律师事务所
咨询电话： 15811286610
关注杨文斌律师您将拥有“私人律师”，全天在线等候您的召唤，帮您分析法律问题，解决法律争端。
执业律所：湖北震邦华广律师事务所
咨询电话：15811286610
关注杨文斌律师您将拥有“私人律师”，全天在线等候您的召唤，帮您分析法律问题，解决法律争端。
使用微信扫描二维码
关注杨文斌律师
