6月12日，上证指数冲高至5178.19点，创2008年1月22日以来新高。之后，股市剧烈回调，8月25日，上证指数跌破3000点。在本轮股灾中，很多股民的损失远甚2008年金融危机。灾后盘点，股灾大概减少了11万套改善和中高端需，总计近三、四千亿的净资产在股灾中灰飞烟灭，一下子消灭了几万到十几万的中产阶层，破坏力不容小觑。
根据克尔瑞的研究报告显示7月上半月股灾对楼市的影响开始显现，一二线重点城市中高端置业环比开始大幅下降。73%的城市成交环比均为下降，近四成的城市环比降幅超过30%，有35%的城市甚至同比下滑，成交量不如去年行情调整期。
从直接影响看7月上半月，重点城市近九成成交环比下降，逾四成环比降幅超30%，1/4的城市甚至同比下滑，成交量不如去年行情调整期，上市房企再融资暂缓。从后续影响看，极限影响相当于30大重点城市一半的改善中高端需求受损，或致使楼市回暖后劲不足。
CRIC数据库中一二线重点城市中高端置业成交情况发现：1）6月下半月，尽管股市大跌，但一二线重点城市中高端置业持续热销，成交面积无论是同比、还是环比普遍都继续维持高增长。一、二线中高端置业环比分别上升62%和106%。2）7月上半月，一二线重点城市中高端置业环比开始大幅下降。73%的城市成交环比均为下降，近四成的城市环比降幅超过30%，有35%的城市甚至同比下滑，成交量不如去年行情调整期。
分析其原因：1）6月下半月中高端置业行情好主要是因为从客户付定金到房管局签合同备案一般有半个月到一个月的延滞，所以6月下半月数据更多反映5月底、6月初的销售情况。2）7月上半月中高端置业成交环比大幅回落，主要是因为楼市与股市的“同步共振”现象显现。股灾致使股民财富急剧紧缩，让原本应该投入楼市的钱“蒸发”或“抽离”。另外，股市持续“暴跌”带来的强制平仓压力，开始蔓延至场内配资高净值人群。投资者需追加大量保证金，不少购房客在下定之后选择退房。因此，楼市开始与股市共振大幅下滑。
总结：股市对楼市带来影响
国内高净值人群和中产阶级在资产配置方面青睐房地产和股票投资，股票所得收益或损失对房地产改善和中高端市场的影响十分明显。针对股民置业的调查问卷显示，本轮牛市中，一部分无房群体希望通过股市凑够自身的首付房款；一部分有房群体希望通过股市放大自己的购房资金，以便改善住房；还有一部分高净值群体暂时没有明确的换房需求，但股市获利后，多数表示会将获利资金投入房地产市场。尤其是那些动用杠杆资金超过的股民，可用于投资的净资产少则50、100万，多则上千万、上亿，大多直接对应楼市的改善、中高端和豪宅需求。他们因自有资金充足而大胆冒进，敢于通过融资融券、场外配资等方式投资股市。但股灾来的迅猛，固化的平仓规则致使这类人群的亏损在股灾中被成倍放大。此轮股灾后，这类人群购房能力大幅削弱，肯定会改善和中高端楼市带来相当的影响。
这种影响到底有多大呢？
综合用CRIC数据库、中登数据、申万宏源数据、易居集团调研数据、胡润研究院调研数据建立两个模型来测算：
第一个模型的参数假定和测算过程如下：
第1步：根据申万宏源数据估算出此轮股灾股民“湮灭”的资产，即“3334亿元-4056亿元”。
第2步：根据胡润研究院发布的《2013高净值人群另类投资白皮书》，高净值人群的第一投资方向是房地产，比例高达76%。易居集团针对股民置业的调查问卷也显示：高净值股民未来会选择将一半以上的股票资产用于投资房地产。为此，我们估算股灾中“湮灭”的资产，至少有50%原本会用于投资房地产。那么本轮股灾造成股民购房资金的损失大概在“1667亿元-2028亿元”区间。
第3步：因为改善和中高端需求大多二套置业，假定二套首付比例为50%，那么“1667亿元-2028亿元”首付资金能够撬动的楼市成交量可以达到“3334亿元-4056亿元”。（注：这里我们忽略了部分改善需求是首置以及高净值人群一次性付款比例较高等因素。）
第4步：因为动用杠杆资金炒股的人群大多是高净值人群，大比例集中在一二线重点城市，购房需求基本对应楼市的改善和中高端需求。在这里，我们划分改善和中高端需求的标准是：如果总价1-2倍于一个城市的套均总价即为改善需求，如果2-5倍于一个城市的套均总价即为中高端需求。至于那些总价低于城市套均总价的刚需，以及高于套均总价5倍的豪宅需求，其对应的人群分别会因为投资的保守性及资产配置的灵活性等原因，即使在股市中遭受损失，也不会对其中长期置业造成太大影响。为了便于测算，同时采取保守估算原则，我们将改善需求定在2倍于城市套均总价，将中高端需求定在5倍于城市套均总价。
第5步：根据CRIC监测，全国30个重点一、二城市套均成交总价为130万。按此标准，30个重点一、二城市的改善需求套均总价为260万，中高端需求套均总价为650万。另外，上述30个重点一、二城市2014年改善和高端置业需求成交金额比例约为6：4。假定上述“3334亿元-4056亿元”楼市成交金额按此比例分配，那么改善需求的成交金额为“2000亿元-2434亿元”，除以套均总价260万，即为“7.69万套-9.36万套”，同理算出中高端需求为“2.05万套-2.50万套”。
汇总一下，本轮股灾大概减少了“9.75万套-11.86万套”改善和中高端需求。
第二个模型的参数假定和测算过程如下：
第1步：根据中登公司数据，6月持有A股市值在50万以上的投资者数量环比锐减24万人。其中，持有市值在100-500万区间内的投资者，减少数量最多，一个月减少12.75万人；其次为50-100万市值区间，投资者减少了8.55万。此外，500-1000万、1000-1亿元、1亿元以上市值分别减少了1.74万、1.13万、406人。
在此假定，市值在1000万以上的投资者较少考虑投资房地产。为此受影响的人群大概是12.75+8.55+1.74=23.04万人
第2步：结合胡润研究院发布的《2013高净值人群另类投资白皮书》和易居集团针对股民置业的调查问卷数据，我们仍用50%比列估算，这部分高净值人群原本会至少投资一套改善和中高端房产。
如按1账户1套估算，本轮股灾大概减少了11.52万套改善和中高端需求。
综合模型1和模型2，本轮股灾大概减少了11万套左右的改善和中高端需求，大约占到前述30个重点一、二城市2014年改善和中高端置业成交总量的1/4左右。这11万套改善和中高端需求对应的成交额大约占到2014年全国商品住宅总成交金额的6%左右。
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