－－一起3.043亿元合资合作开发房地产合同纠纷北京市高级人民法院代理始末
【入选理由】
合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，这是《司法解释》对此类合同的明确定义。之所以通过司法解释的方式进一步对此明确规定，是基于在实践中存在诸多的名为房地产合作开发，实质上并非是合作开发，而是如土地使用权转让、借贷、买卖、租赁等法律关系。
实践中对此类纠纷的处理，不仅仅以双方签订的合同名称来确定双方的法律关系，而是以双方所约定的具体权利义务内容作为认定的依据。通过实务操作与研究发现，实践中确实存在诸多合同名为合作开发房地产，实为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同等法律关系。处理此类纠纷主要适用的法律法规包括《合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律法规。
合资合作开发房地产合同纠纷具有涉案资金巨大，行政审批程序复杂，涉及法律关系复杂，投资大、周期长、风险高、高回报等特点。合作房地产开发经营在房地产开发中普通的存在，原因是因为房地产开发经营投资很大，往往是有地的一方缺少资金，而资金充裕的一方又由于无地或者无项目，因此双方可以进行合资、合作开发。但是由于房地产资金投入很大，开发周期较长，合资、合作的双方会因种种原因如资金问题、相关手续问题等，在合同履行过程中易产生纠纷，且纠纷复杂。它的复杂性在于以合资、合作开发经营房地产合同的名义形成的合同有多种选择，而由此带来的问题是双方的合资、合作的合同性质认定复杂，进而在法律上对双方的合资、合作合同的效力的认定上也较为复杂。
本案就是典型的合资合作开发过程中，因为一方在合同履行过程中因资金问题发生违约而导致发生纠纷的案件。本案发生于2008年，是我当时执业时代理的标的额最大的案件，仅仅法院诉讼费就高达150余万元，因为标的额大、证据量多、案件时间跨度长、法律关系复杂等特点，足以代表此类合同纠纷的共性。经过前期的精心准备与后期的辛苦努力，本案终于大获成功。但本案例与十年印记其它系列案例有所不同，本案没有经过很多个诉讼程序，在北京高院一审即最终通过调解的方式解决了双方合作16余年（1992.10-2008.12）的合作纠纷.
【案情摘要】
1992年10月，原告（委托人）与被告签订合作开发房地产合同书一份，合同约定：双方共同出资合作开发位于北京市崇文区东打磨厂街某大厦项目，由被告办理土地等审批手续，原告负责前期的拆迁等协调工作，但拆迁等全部费用由被告承担。原告对本项目总计出资800万美元，被告第一期出资1200万美元，其它项目开发建设的资金与开发相关工作全部由被告完成。双方共担风险，利润按照双方的总出资比例进行分配，无法分配的，由被告以一定数量房屋进行折价抵付，房屋价格以分配利润时按照当时的评估价计算。随后，双方签订《合作建设合同书补充协议》，对双方权利义务作了补充规定。协议签订后，被告在合同履行过程中因金融危机与自身经营等因素影响发生了重大违约，致使项目的开发陷于停滞状态。为了项目开发的顺利完成，原告在项目开发的前后过程中，总计投入了大量资金，保证了项目开发等一系列工作顺利完成。最后双方因原告投入的资金与各项费用等的结算与支付问题发生争议，涉案数额达3亿多元。原告为了尽快本案争议，追回投资与回报，委托笔者进行了全案代理，本案最终通过一审诉讼程序在北京市高级人民法院调解处理，被告分两次向原告总计支付3亿余元，案件得以圆满解决。
【基本案情与法院裁判】
一、起因：原被告双方一拍即合，决定合资合作开发建设崇文区***大厦项目
1992年10月，原告与被告签订合作开发房地产合同书一份，合同约定：双方共同出资合作开发位于北京市崇文区东打磨厂街某大厦项目，包括设计、房屋建设和房屋出租、出售与管理等业务。约定由被告办理土地等审批手续，原告负责前期的拆迁等协调工作，但拆迁等全部费用由被告承担。双方共担风险，利润按照双方的出资比例进行分配，无法分配的，由被告以一定数量房屋进行折价抵付，房屋评估价以分配利润时按照当时的评估价计算。随后，双方签订《合作建设合同书补充协议》，对双方权利义务作了补充规定。协议约定双方分别投入资金用于开发建设。其中原告总计出资800万美元，被告第一期出资1200万美元，其它项目开发建设的资金与开发相关工作全部由被告完成，必要时被告可以委托原告进行相应的开发建设。
二、合作伊始，被告信守承诺，按合作协议约定履行了项目前期启动资金义务
合同签订后，被告于1994年与相关部门签订了北京市城镇国有土地使用权出让合同，先后办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售许可证等手续，并按照约定支付了前期开发建设的出资款项，办理了全部房地产开发建设的手续。
三、第一次重大违约，被告未按拆迁委托协议约定向原告支付拆迁费用，金额达88297021元
1994.5.17日，原告与被告签订了拆迁委托协议书一份，协议约定：被告将全部负责拆迁项目所在地的拆迁工作委托给原告开展，协议书对委托的拆迁范围，安置房屋面积，拆迁包干费等进行了约定。其中约定，被告支付给原告拆迁包干费2400万元，其中包括公私房赔偿款、居民周转费、搬家及奖励费等各项费用。协议签订十天内，一次拨付1200万元人民币，四十天内再拨付1200万元。如果上述包干费不足的，另行据实调增。原告垫付拆迁安置用房15970平方米，计人民币6389.3万元。协议同时对其它条款进行了约定。
1996.1.10日，因被告未按94.5.17日签订的协议全面履行，原告与被告签订补充协议书，对拆迁委托协议书修改与补充如下，原告为被告垫付的拆迁安置用房折价款6389.3万元从动迁时计息，按照同期贷款利率计算，最长时间不超过一年，被告应本息支付给原告。同时对被告所欠原告的款项，进行延期处理并进行了利息约定。因被告的资金问题，导致原告因履行此协议支付了巨额的资金用于前期的拆迁等工作。
1996.11.14日，原被告签订协议约定，原告同意将前期拆迁等投入的资金全部用于认购涉案项目的房屋3766平方米，被告保证自协议签订后一年内全部回购原告所认购的房屋。
四、再次违约，被告未按照安置用房委托建设协议、委托代建还建煤厂、液化气站协议书、市政一期工程集资建设协议书之约定按约支付被告相关的建设工程款项,累计达81546592元
97.5.19，双方又签订了拆迁单位安置用房委托建设协议、委托代建还建煤厂、液化气站协议书各一份。协议约定，被告提供给原告 2000万人民币，作为安置项目广场中1650平方米回迁单位选址安置建房费。协议对拨付的时间和违约责任等进行了约定。被告另提供600万元给原告用于煤厂、液化气站的建设。上述协议履行完毕后，被告尚欠安置用房建设费16780000元，尚欠代建还建煤厂、液化气站工程款51600000元。
同日，根据市政府有部门批准的小区市政规划方案，涉案项目所在地一期市政工程项目由原告统一组织实施，双方又签订了工程一期合资建设协议书，协议约定，一期工程总概算为92482621元，其中应由被告支付的合资建设资金1635万元人民币，由原告北京某城市建设开发公司负责全部施工，直到竣工为止。协议对违约责任等条款进行了约定。但工程项目完成后，被告没尚欠原告集资建设款8166592元。
1998.3.9日，原被告签订协议一份，被告因在建工程项目资金短缺，由原告提供临时借款500万元，协议对使用期限与利息等进行了约定。
五、被告在项目开发过程中因5500万元借款合同纠纷被起诉，原告因担保被法院判决承担连带还款责任
1999年12月，被告为项目的开发建设，与建行前门支行签订借款合同一份，借款金额为5500万元，借款期限为一年。同日，建行前门支行与原告签订保证合同一份，约定原告为被告与建行前门支行签订的借款合同提供保证担保，保证金额为借款5500万元及利息和有关费用，保证方式为连带责任保证。合同签订后，被告仅支付了部分利息，其余本息均未支付。2002.3，被告与北京前门支行发生5500万借款合同纠纷，建设银行诉到法院后，法院最终判决被告在判决书生效后十日内偿还中国建设银行北京前门支行贷款本金5500万元和利息，原告对应付款项承担连带清偿责任。同年3.25日，原被告就判决书的履行问题签订协议书，由原告代为履行判决书内容，被告以相应的房产予以担保。
六、房屋预售大面积根本违约，被告陷入业主的全面诉讼与法院强制执行的深渊
1998年，被告取得了商品房外销预售许可证，但在许可证颁发前，被告已于1995年即开始了项目的预售工作，自1995-2001年间，被告已将项目房屋全部进行了预售。1999.6.25日，涉案项目取得建设工程质量合格证书。预售合同签订后，因被告自身经营、管理与资金链断链等原因，全部房屋买卖均未进行后期的全面履行，根据房屋买卖合同约定，被告构成根本性违约，又无法采取其它措施继续履行。同时，全部业主已多次去被告住所地维权，要求解除房屋买卖合同，退回首付款及违约金等诉求，被告面对此种情况，无任何解决方案。最终，全体业主同时向法院提起诉讼，最终法院判决解除业主与被告的房屋买卖合同，退回购房款并承担相应的违约金。案件大部分由北京市第二中级人民法院受理并执行，被告因此面临法院全部强制执行的被动局面。
七、为确保项目后期工作的继续进行，原告多次因项目进展向被告提供资金支持
2004年8月，原被告签订协议，因被告拖欠了物业公司大量的物业管理费用，影响了项目的正常经营与运转，由原告向被告提供400万元借款，该款项直接支付给被告指定的***物业管理有限公司，作为原告代被告支付的物业管理费。
2006年4月，原被告签订协议，约定北京市第二中级人民法院受理执行的部分业主退回的房款及违约金的履行义务，由原告代为履行，双方另行进行结算。为此，原告为被告支付了大量的资金，其中一名业主退回的费用就达400余万元。
随后，被告因项目的进展等事宜又先后与原告达成了多次协议，签订了多份相关协议书，主要针对被告应当出资建设的资金无法及时到位，由原告代被告支付相应款项。
八、2008年金融危机爆发，被告经营恶化，与原告签订的协议中约定的工程款与建设款等款项无法偿还，被告再次出现重大违约
项目进展过程中，由于亚洲金融危机的影响，大厦项目在建设过程中出现了融资困难，造成资金极度紧张，拖欠了大量工程款。被告法定代表人也因此下落不明，导致签订的相关协议不能部分履行、甚至有的全部不能履行。涉案项目的后期出售等一系列工作均处于停滞状态，房屋无法实现出售回款，原告所投资金回转困难。被告再次无法按约履行与原告签订的相关工程款及代付款的偿还协议。
九、原告（委托人）依法提起诉讼，要求被告支付利益分配、项目建设期间支付的工程款、代付款及资金占用费（利息）等共计3.043亿元。
2008.8，双方在经过多次协商无法解决纠纷的情况下，原告正式委托律师代理解决该房地产项目所涉全部的法律纠纷事宜。律师详细了解了案件的全部事实，并研究了案件的全部证据材料，制定了严密的诉讼解决方案，包括起诉前的准备工作、诉讼程序进行过程中可能遇到的问题、诉讼程序进展过程中可能发生的调解方案、案件判决后的执行程序可能遇到的法律问题等等，都进行了全面考虑和周密设计。经过了全面的前期准备，08.9月，笔者正式向北京市高级人民法院提起诉讼，诉讼请求数额为3.043亿元，北京市高级人民法院正式立案受理。
十、十余年合作所生纷争，一朝化解，案件经过几次庭审后双方终于达成调解协议
开庭审理过程中，因本案跨度时间长，涉及的协议等证据较多，数额较大，原被告双方的争议较大，主要是针对各协议最终数额的确定、法律关系、资金占用费的计算时间与计算依据等方面。本案之所以复杂，争议较多，是因为双方在合作的过程中，虽然履行了简要的协议签订等手续，但是，所有的手续均不完善，且在履行过程产生的纠纷和争议未及时进行处理，导致所有的问题积压在一起。更为严重的是，双方的法律关系较为复杂，合作后双方签订了多份不同的协议，且都存履行上的瑕疵，这些环节都加大了案件的复杂程度。
在律师的据理力争与多次努力下，最终本案以双方达成调解协议而告终，具体协议如下：
一、被告于09.6.30日前向原告支付人民币1.58768800亿元；二、被告于09.12.31日前向原告支付人民币1.45567617亿元。三、诉讼费用由被告承担。
原被告十余年的纷争终于画上了圆满的句号，达到了委托人的诉讼目的，得到委托人的高度认可。
十多年办案心得：当需要律师帮助的时候，选择一名专业的律师很重要，选择一名能打赢自己案件的律师更重要，但选择一名专业的律师很难，选择一名能打赢自己案件的律师更难，同样的案件事实、同样的证据材料、同样的法律程序，不同的律师办理的最终结果却不同。我们，长期致力于高端业务，着力提升团队专业特长，充分发挥团队资源优势，为委托人提供独有的特色化、专业化服务，为赢而战，为公平正义而战！！
关注微信“蒲文明律师”(微信号puwenminglawyer)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“蒲文明律师网”）
执业律所：北京市振邦律师事务所
咨询电话： 15811286610
选择我们， 选择顶尖律师团队！请放心将法律事务交给我们， 让我们始终在一起，坚定前行！ 为生命与自由而战！ 为公平与正义而战！
执业律所：北京市振邦律师事务所
咨询电话：15811286610
选择我们， 选择顶尖律师团队！请放心将法律事务交给我们， 让我们始终在一起，坚定前行！ 为生命与自由而战！ 为公平与正义而战！
使用微信扫描二维码
关注蒲文明律师
