【广州合同律师、企业法律顾问】
签订商品房预售合同后能否排除法院执行
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基本案情
2018年年初，陈某某与AA房地产开发公司就购买该公司所开发的某某楼盘中的一处房屋签订了房产认购协议。陈某某已经向其支付了合同总价超过一半的钱款。在交房日期到来前，AA房地产公司因与BB资产公司金融不良债权纠纷一案，经法院审理，BB资产公司依生效判决向法院申请强制执行，法院冻结了AA房地公司名下的财产，包括陈某某所购买的房屋。陈某某向法院提出执行异议，在执行法院驳回其异议后，陈某某向法院提出执行异议之诉。
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法院认为：本案的争议焦点在于原告陈某某对于该房屋享有何种权利，该权利是否足以排除执行。陈某某与AA房地产公司在AA房地产公司财物被冻结前签订了房屋认购协议，并未完成房屋过户登记，陈某某对于该房屋基于合同关系享有期待权。虽然该房屋认购协议并非严格意义上的商品房买卖合同，但是依据司法解释的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定该商品房认购协议为商品房买卖合同。同时经法院查明，陈某某在除购买的商品房外，其名下没有其他可供居住的房屋，并且陈某某已经向AA房地产公司支付超过合同总价一半的购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，享有足以排除执行的民事权益，陈某某关于本案的执行异议成立。
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律师评析
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
》“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
本案中陈某某与AA房地产公司签订商品房认购协议，且符合上述司法解释所规定的要件，对于陈某某依据合同关系而享有的物权期待权可以对抗执行人的执行申请，保障陈某某合法的民事权益。
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