【广州合同律师、企业法律顾问】
房屋租赁中介公司在合同到期后是否有限制承租人与房主订立租赁合同的权利
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基本案情
2017年年初，何某某与AA房屋中介公司签订了为期一年的房屋租赁合同，何某某按月向AA房屋中介公司给付租金，合同到期后，AA房屋中介公司向何某某返还押金。同时双方的合同中写明何某某在合同结束后的2个月内不得自行与房主孙某某订立房屋租赁合同。2018年年初合同到期后，何某某要求AA房屋中介公司向其退还押金，AA房屋中介公司以何某某在租赁结束后另行与房主孙某某再次订立房屋租赁合同，违反与其的合同约定为由，拒绝向何某某退还押金，双方协商无果遂诉至法院。
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法院判决
法院认为：本案的争议焦点在于何某某与AA房屋中介公司签订了房屋租赁合同中设计何某某不得在租赁期结束后自行与房主订立租赁合同，该条款是否有效。法院认为，AA房屋中介公司系通过转租赚取差距获得利润，故其与何某某之间的合同不属于居间合同，AA房屋中介公司无权在合同结束后对何某某与房主另行订立合同的行为作出限定，否则将非法限制何某某的主要权利，同时该条款从形式上属于AA房屋中介公司为租户提供的可重复使用的模版合同，但未将该部分内容予以特别提示，AA房屋中介公司也无证据证明其在与何某某签订合同时就该条款提请何某某的注意，因而该条款无效，AA房屋中介公司以何某某违反该条款的约定为由主张其违约的，法院不予支持。
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律师评析
本案中需要注意的是对于格式合同的效力问题，一般而言需要从两个方面进行考察：一是在形式上，根据我国《合同法》的规定，第39条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”即对于格式条款的提供方，在合同中对于格式条款应事先采取合理的方式提请对方注意，同时在对方提供疑问时，按照对方的要求进行解释说明；二是在内容上，格式条款有合同法规定的法定无效事由的或提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，出现以上情况因违反了合同公平原则而导致格式条款的无效。
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