基本案情
2017年6月19日，魏某某与孟某某经AA房屋中介公司居间签订房屋买卖合同，由魏某某购买孟某某名下一套房屋，魏某某通过中介公司了解到该房屋属于孟某某和妻子冯某某的共有财产。合同中对合同履行和违约责任等作出详细约定。2017年8月18日，魏某某与AA房屋中介公司共同对标的房屋进行网签。网签之前，孟某某的妻子冯某某表示自己作为房屋的共有人，孟某某处分房屋没有经过冯某某的同意，冯某某为了保护自己的权益即向魏某某表示不再履行合同。魏某某无奈向法院起诉，请求孟某某继续履行合同，冯某某作为本案的有独立请求权第三人反诉要求撤销合同。
法院判决
法院认为：本案中被告孟某某处分夫妻共有房屋没有经过共有人冯某某的同意，其与原告魏某某签订的合同为无权处分订立的合同。根据《买卖合同司法解释》的规定，无权处分的合同在不存在合同法规定的无效事由的条件下，不应认定为无效。因此，被告孟某某和原告魏某某之间存在合法有效的合同关系。但因无权处分合同的履行涉及其他共有人冯某某的权利，本案中冯某某及时主张自己不同意处分，则导致该合同因法律上的原因而不能继续履行，原告魏某某可主张解除合同，并要求被告人孟某某承担支付违约金或赔偿损失的违约责任。
律师评析
关于出卖人无权处分而订立的房屋买卖合同的效力，根据《买卖合同司法解释》第3条第1款之规定，出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效，在合同不存在合同法第五十二条所规定的无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应认定有效；但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利，若其他共有人不同意处分，则该合同因法律上的原因而不能继续履行，买受人只可主张解除合同，并要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失的责任。
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