对症下药，解决物管纠纷
探访『管』家之道
潍坊晚报·楼市·调查 2011.9.2B4版
近年来，随着潍坊新建住宅的不断增多，加之旧小区的逐步改造，使越来越多的物业公司对住宅小区实施物业管理与服务，业主与物业公司之间的矛盾也日益突出。车位、绿化、电梯等诸多方面的不完善使业主对物业心存不满，进而演化出如拖欠物业费等一系列问题。针对这一情况，本报记者近日专门咨询了潍坊物业管理界的业内人士和山东诚公律师事务所的董学明律师，请他们给有这方面困扰的业主提供一些专业性的意见。
问题1：谨慎调换物业公司
由于业主反映的诸多问题有一些是物业公司无法解决的（如房屋质量问题、配套问题等），因此导致一些业主与物业公司之间的积怨越来越深，甚至到了想要换掉物业公司的地步。有业主就来电咨询，怎样才能换掉物业公司，对此记者咨询了专家的意见。
潍坊家齐物业有限公司的徐庆英经理建议，业主应慎用辞退权，慎重对待调换物业公司的问题。由于物业公司与业主本身就属于合同契约关系，一方出资聘请另一方为其服务。愉快的相处，深入的了解，都是帮助这种合作一直持续下去的原因。一家物业公司进驻一个小区一段时间，对这个小区的基本情况、配套管网、公共设备设施以及业主的需求等都相对了解，即使与业主有摩擦，也可以通过深入沟通妥善解决。但如果重新聘请一家新的物业公司，双方的磨合又要重新开始，难免会遇到与前一家类似的问题。并且，聘请一家新的物业公司需要时间选择，在老物业公司退出，新的物业公司还没有进驻小区的这一段时期里，小区的绿化设施、公共设备设施的维护等，都会暂时处于空白，对小区长久的发展反而不利。
专家建议，业主如果对物业公司有意见和不满，可以通过业主委员会对物业公司进行监督，也可以向所属街办、居委会和物业管理行政主管部门反映。如果经过双方协商仍然无法解决的，在合同到期后，可以由业主委员会牵头召开业主大会，根据全体业主的意见决定是否换掉物业公司。在全体业主的意见表决后，业主委员会即可根据表决结果代表业主大会决定是否换掉物业公司。
问题2：业主被物业公司告上法庭
有些业主来电反映，由于对物业公司服务不满，或电梯等设施损坏没有及时维修，业主拒绝交纳物业费而被物业公司告上法庭，这种情况下应该如何维护自己的权益。
对此，山东诚公律师事务所的董律师建议，即便物业公司在一些服务内容方面确实存在失职的问题，业主最好也不要以此为借口拒交物业费，可以通过一些其他的途径维护自己的权益。比如，将情况告知业主委员会、居委会或物业管理行政主管部门，请他们对物业公司进行监督，尽量通过双方可以和平协商的方法解决问题。如果经过协商仍然无法解决的，业主也可以通过法律途径起诉物业公司，但在此过程中需要注意收集物业公司违反物业服务合同约定的相关证据，如照片等。同样的，如果业主被物业公司起诉，也需要注意相关证据的收集，这样才能合法保护自己的权益。
董学明律师办案心得：思考是内功，语言是外功，横亘在两者之间的是职业道德。
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