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解读常见的房产纠纷

2011年05月11日    我来说两句(1人参与)  

陈立强律师2011年4月在唐山市路南区政府为调解员进行法律讲座

——结合《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《婚姻法》《继承法》进行讲解

陈立强律师简介: 陈立强,河北杰大律师事务所专职律师,法学学士,中华全国律师协会会员,唐山律师协会会员。本律师为人诚恳、办案认真、业务精湛,精通房地产案件、刑事辩护案件、婚姻继承案件、交通事故赔偿案,成功代理各类疑难案件上百起,积累了丰富的仲裁和诉讼经验,能有效为当事人争取最大利益,本律师恪守律师职业道德,热心公益事业,担任唐山广播电台“法律视线”节目嘉宾律师、唐山电视台“直播五十分”原值班律师,搜狐焦点房地产网特约律师。竭心尽力为当事人提供优质的法律服务,深受当事人的好评与信赖。现担任唐山地区多家公司企事业单位的常年法律顾问。专长领域:房产纠纷,合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭继承,损害赔偿,劳动纠纷,交通事故,医疗事故,公司及个人常年法律顾问。咨询电话:13831544521

尊敬的各位领导、各位调解员:

大家好,首先做下自我介绍,我是来自河北杰大律师所的陈立强律师,主要的研究领域是婚姻家庭继承和房产纠纷,非常荣幸今天有机会和大家坐在一起,共同探讨关于法律的一些常识问题,我想在我们调解员的日常化解民间纠纷,调解过程中,也必然会涉及到一些简单的法律咨询,希望我简单的法律常识普及能够起到抛砖引玉的作用。今天我主要讲的主题是结合《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《婚姻法》《继承法》进行讲解。

一、《物权法》关于房屋产权的界定

举例:王某系开滦的老职工,夫妻居住着一套开滦的老公房,2002年王某去世后,其儿子为享受父亲的工龄出资10万元将该房产买下,登记在其母名下,问,该房产属于谁?

需要注意的一个问题,出资与所有权之间的区别,就不动产而言,出资并不必然取得所有权,出资行为在法律上是债权关系,而房产的登记行为属于物权关系,是两个不同的法律关系,不能混淆。

法律依据是:《物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

再举个例子,某开发商将其开发的其中一套房产以15万元的价钱卖给了某甲,还没有办理产权登记,后来随着市场价格的猛涨,开发商又将这套房以25万元的价钱卖给了某乙,并为其办理了产权登记手续,那么谁是该套房子的主人呢?很明显,是某乙,那么某甲就没有办法了吗?钱就白花了吗?不是,某甲可以依据合同向开发商主张其债权,要求开发商承担违约责任,并承担损失。为了杜绝这种现象的产生,《物权法》特别规定了善意取得制度,是这样规定的《物权法》第第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

二、婚姻与房产

还有就是在婚姻家庭中,房产的分割问题据婚姻法的规定,婚前财产属于婚前财产人个人所有,婚后取得的财产为夫妻共同财产。顺便讲一下,哪些属于夫妻个人财产哪些属于夫妻共同财产呢?

夫妻共同财产:依据《婚姻法》第17条,在婚姻关系存续期间任何一方所得的财产,原则上均属夫妻共同共有财产,这就是夫妻“法定共有财产制”。具体而言,包括以下情形:1)工资、奖金。2)生产、经营的收益。3)知识产权的收益,即在婚姻关系存续期间,实际取得或已经明确可以取得的财产性收益。4)继承、受赠所得财产。5)一方以个人财产投资所得的收益,也归夫妻共同所有。6)男女双方实际取得或应当取得的住房补贴住房公积金养老保险金、破产安置补偿费。7)由一方婚前承租、婚后用共有财产购买的房屋,虽房屋权属证书登记在一方名下,仍应认定为夫妻共有财产。

2.法定个人财产

依据《婚姻法》第18条的规定,下列财产原则上应为夫或妻一方个人财产,且不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。具体而言,包括以下几种情况:

1)一方的婚前财产;

2)一方因身体受伤害所得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

3)遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产;

4)一方专用的生活用品;

5)军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费。

那么关于婚前签订了买卖合同,之后办理了结婚登记的情况下,房产如何处理呢?对此《婚姻法司法解释三》第十一条规定 “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务

三、房产的赠与

另外,婚前或婚后夫妻双方的父母对子女进行房产赠与的如何处理?婚姻法规定,婚前父母对子女的赠与视为对自己子女的赠与,婚后对子女的赠与视为对夫妻双方的赠与。那么有人想问了,我担心孩子会离婚我只想赠与给自己的孩子那怎么办?根据婚姻法规定,在这种情况下可以办理房产公证,将房产只赠与给自己的孩子不给其配偶。

另外讲一下,关于房产的赠与问题,在日常生活或诉讼、拆迁纠纷中也长出现。

1、某甲将其房产赠与了某乙,并书写了赠与合同,后某甲反悔了,想要回去?问,可以要回去吗?

2、某甲将房产赠与了某乙,并书写了赠与合同,并到公证处办理了赠与公证,后某甲反悔了,想要回去,问可以要回去吗?

3、某甲将房产赠与了某乙,并书写了赠与合同,办理了过户手续,后某甲反悔了,想要回去,问可以要回去吗?

4、某甲和某乙是父子关系,某甲将其房产赠与了儿子某乙,办理了过户手续,但是后来儿子某乙严重虐待某甲,某甲想撤销房产赠与,问可以吗?

答案是,第一、四种情况下某甲可以要回房产,第二、三种情况下不能要回房产。法律依据是《合同法》第一百八十六条“与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,适用前款规定”

五、房产与继承

首先讲一下关于继承的基本法律知识:

一、继承人的顺序

遗产按照下列顺序继承:

第一顺序:配偶、父母、子女(注意这里的父母子女包括形成抚养关系的继父母和继子女)。

第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

另外,根据法律规定,丧偶的儿媳,女婿对公婆和岳父母没有法定的赡养义务,但是尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或女婿可以继承财产。

另外,虽然不是继承人,但依靠被继承人生前抚养的无劳动能力又无生活来源的人,或对被继承人扶养较多的人,可以适当分得遗产。

特别提示:1、养子女为养父母之第一顺序继承人,但不是其生父母的继承人。但如果对其生父母尽了较多抚养义务的,可作为适当分得遗产人。

2、有第一顺序继承人的,无第二顺序继承人的继承机会;

但是继承权在某些情况下是会丧失的,根据《继承法》规定有下列情形之一的,丧失继承权:

1.故意杀害被继承人的:不论杀害动机如何;不论既遂还是未遂。

2.为争夺遗产杀害其他继承人的:杀人动机是争夺遗产;主观上只能是故意。

3.遗弃被继承人、或虐待 被继承人情节严重的。

4.伪造、篡改、销毁遗嘱情节严重的。

比如说父母有一套房产,共有子女三人,父亲于2007年去世,未留遗嘱,在这种情况下,财产如何分割呢?

又比如还是父母有一套房产,共有子女三人,父亲于2007年去世,母亲于2008年去世,均未留遗嘱,在这种情况下,财产如何分割呢?

刚才所讲的继承人的顺序是在法定继承的情况下,也就是被继承人没有留下遗嘱的情况,如果被继承人留下遗嘱的话,应该按照遗嘱继承。也就是遗嘱继承优先于法定继承的意思。

另外,需要提示的是,父母将房产赠与谁或留给谁继承是不需要子女同意的,因为该房产的所有人有权利随意处分自己的财产,这是所有权人的权利,其他人任何人无权干涉。

遗嘱的形式:

《继承法》第十六条公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。

公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。

第十七条 公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。

自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。

代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。

以录音形式立的遗嘱,应当有两个以上见证人在场见证。

遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,所立的口头遗嘱无效。

(陈立强律师供法邦网-法邦时评专稿,转载请注明作者和出处。)

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[责任编辑:马琳]

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