北京市发布了“京十九条”后，一些涉及“避税”方法的文章点击率持续飙升，网络上有“以房抵债”，老人将房屋低价“卖”儿女等“避税攻略”。近日不少网友致电房与法苑赵娜律师，咨询这些招数能否行得通？房与法苑赵娜律师认为，“避税攻略”其实不靠谱，市民不可轻信。
“以房抵债”仍按销售征税
网友老王向房与法苑赵娜律师咨询：顺义居民老王准备买套二手房，对现有政策研究了一番后，他自以为发现了“漏洞”：别说是20%的个税了，就连2%我也不用缴！。原来，老王私下跟卖家商量好了，先把购房款打给卖家，前提条件是卖家出具一张到期不还款“以房抵债”的欠条。届时，老王以到期不还钱为由起诉卖家，让法院对房产进行强制执行，实现“以房抵债”。通过这种方式就能不缴税吗？
赵娜律师回复：答案当然是否定的。根据国家税务总局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“纳税人均应依法申报缴纳税款”。“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？单位或个人以房屋抵顶有关债务，无论是经双方协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。建议市民不要盲目采取此种方式避税。
孩子两套房不能接受老人过户
市民陈女士近日向房与法苑赵娜律师咨询：因母亲年纪已大，想在过世前将名下房产加上陈女士的名字，不知是否像网上传说那样，可低价卖给儿女，或者办理赠与？
赵娜律师回复：新政策实施后，老人要将自己名下房产过户给子女，需要仔细咨询和计算，如果子女名下已有两套房，目前无法实现过户。北京市户口的居民只能限购两套住房（京籍单身人士只购买一套房），儿女名下已有两套房这种情况符合限购政策，因而不能接受老人的过户。如果子女已成家，且名下无房或只有一套住房，这种情况下才可以办理过户。那么陈女士已有两套房，如果母亲的房产目前因限购不能过户，老人去世了也不行吗？在限购政策下是不可能办理过户的，老人过世后，经过相关财产公证，可以出售老人房产，子女只能以现金等方式继承。
父母“送”房买卖和赠与税不同
不少网友咨询房与法苑赵娜律师：老人不办理过户，仅在房产证上添加子女的名字，到底行不行？
赵娜律师回复：据了解，从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有产权人。可以以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。其中以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。那么，老人将自己名下房产过户给子女，只剩下买卖和赠与两种方式，哪种方式更合适？两种方法可谓各有利弊，还需根据自身情况来具体分析。
通过赠与的方式过户房产，根据有关规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不征收个人所得税，同时免征营业税。但是，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人按受赠房产市场价格全额征收契税，税率为3%。此外，赠与房屋还要经过公证，而根据有关规定，证明财产继承、赠与和遗赠，费用按受益额的2%收取，所说的“2%”并不是商品房当下市值，而是评估价。评估价要比商品房市值低很多，但近年来北京房价翻了数倍，评估价再低，基数也不小。
到底老人房产该办“买卖”还是“赠与”，下面通过一则案例仔细计算一下：
以某小区一套114 平方米的普通住房为例，假定房产居住已满五年，且为唯一的住房。
如果按买卖方式过户，由于该房是满五年唯一的普通住房，所以免征个税和营业税，只需缴纳契税。契税将是过户价格的1.5%。过户指导价约为21000元每平方米乘以114平方米，得出过户价约为230万元，再用230万元乘以1.5%，得出需缴纳的契税为34500元；
如果按赠与方式过户，需缴纳契税和公证费。契税为市值的3%，230万元乘以3%等于69000元。公证费为评估价的2%，用某网站给出该房的评估价417.44万元乘以2%，得出83488元。该房需缴纳的契税和公证费的总和为152488元。
也就是说，对居住已满五年，且为唯一的住房，老人将房子“卖”给子女，仅需缴税34500元；而老人将房子“赠与”子女，要缴纳的契税和公证费的总和为152488元，要缴的税费高出了11.79万多元。显然，买卖方式更划算。
综上，赵娜律师提示广大网友和市民：不要盲从各种避税攻略，若想出售或者购买房屋，建议到专业律师事务所咨询专业律师或者到正规中介公司、房管局、住建委咨询工作人员，以免造成不必要的财产损失。
赵娜律师办案心得：房地产案件一般标的较大，专业性较强，复杂程度较高，如何正确维护当事人的合法权益、以最低成本争取利益最大化是值得赵娜律师一直去探索和研究的。
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