【广州合同律师、企业法律顾问】
民事执行中对购房人利益的保护
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基本案情
2018年年初，周某某购买了AA房地产开发公司开发建设的商品房一套，双方在签订购房合同后，周某某向AA房地产公司支付了全款。事后，周某某与BB有限责任公司签订了房屋租赁合同，合同约定在周某某完成该房屋的装修后，将该房屋出租给BB有限责任公司进行经营。在周某某完成该房屋的装修将其交付给BB有限责任公司后，CC银行就AA房地产公司未及时还清房屋建设贷款为由，申请执行AA房地产开发公司已经建设完成的房屋，周某某对于CC银行的执行申请提出异议。
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法院审理
法院认为：在民事执行过程中，对于被执行人就其财产出卖给第三人的，执行人能否就该财产主张执行，第三人能否对此提出执行异议，根据我国《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，在判断第三人有无以其对房屋享有的合同权利对抗执行人的抵押权时，应当注意从以下几个标准进行判断：第一，第三人有无支付全部价款；第二，第三人有无实际占有房屋；第三，未办理房屋登记确系非该第三人之过错。本案中，买受人周某某已经向AA房地产开发商支付了购买房屋的全部价款，同时虽然该房屋尚未全部竣工完成，但是从买受人周某某提交的证据显示，周某某已经完成了该房屋的装修工作，并将该房屋转移至BB有限责任公司进行经营活动，可以证明买受人周某某已经实际占有了该房屋；最后，CC银行认为，买受人周某某在明知该房屋尚未建设完成，就向AA房地产开发公司支付全款，并在支付全部款项后未及时办理房屋所有权登记的行为存在过错；经查，该房屋未及时办理商品房预购登记的原因在于AA房地产开发公司的登记系统出现故障，同时办理房屋所有权登记的义务在于AA房地产开发公司而非买受人周某某，因而未及时办理房屋所有权登记的过错并不在买受人周某某。因此，买受人周某某有权以自己对该房屋享有合同权利为由，提出执行异议。
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律师评析：
本案中需要注意的是，我国《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由于本案中买受人周某某对于涉案房屋已经支付了全部的价款，并实际占有使用该房屋，其将房屋出租给BB有限责任公司从事经营活动的行为证明买受人周某某对于该房屋为间接占有，依法受法律保护，同时涉案房屋未办理房屋所有权过户登记并非由于周某某的过错所致，因而买受人周某某有权对CC银行的执行申请提出异议。
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