基本案情
2018年5月18日，孙某某和黄某某通过AO房屋中介公司的介绍下签订了房屋买卖合同，合同中约定，孙某某购买黄某某名下的房屋，并对合同价款的给付方式以及违约责任等问题进行了约定。合同缔结后，孙某某向黄某某支付了相应的价款，同时向AO房屋中介公司支付了中介费。在办理房屋过户登记的过程中，孙某某得知该房屋系为黄某某和其妻子百某某共同所有，因其妻子不同意，黄某某提出不再履行合同，孙某某向法院起诉黄某某，要求其承担违约责任并对其所造成的损失进行赔偿。
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法院认为：本案的争议焦点为对于黄某某违约的责任承担问题。由于在诉讼中，黄某某明确提出解除合同，因此黄某某对因合同解除而产生的损害应承担赔偿责任。对于违约责任的确定，一般分为既得利益的返还以及可期待利益的赔偿。对于孙某某向其支付的购房款以及黄某某向中介机构支付的中介费，孙某某应承担相应的赔偿责任。双方争议的焦点主要集中在可期待利益的确定上。自房屋买卖合同签订后，至黄某某提出解除合同之间，当地房价发生了较大的变动，已经超出了一般人的合理预期，因此对于黄某某主张以诉讼当时评估机构出具的估价报告来作为赔偿数额的依据，不符合可预见性规则的要求，不具有合理性，应当法院根据法律的规定以及涉诉房屋的涨幅情况，合理确定黄某某因向孙某某承担的赔偿数额。
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律师评析
本案中需要注意的是，在确定因合同违约而造成的赔偿数额时，应当遵循合同法规定的可预见规则和减损规则来进行确立。其中减损规则是指“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”减损规则的本质上是民法中意思自治和自己责任以及诚实信用原则的体现，要求受损害一方在损害发生后及时采取有效的措施弥补填补损害，防止损害的进一步扩大，本案中孙某某在得知黄某某拒绝履行合同后，及时向法院诉讼，确定赔偿数额，符合减损规则的规定。同时，损害赔偿的确定还要符合可预见规则，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于房价的涨幅属于当事人在订立合同时无法预见的因素，因此对于在合同签订后至诉讼过程中房价涨幅，对于其超过一般人合理预见的部分，不属于买受人的可得利益损失，因此不能将房价全部的涨幅作为赔偿的依据。
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