商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，那具体来说一房多卖如何适用惩罚性赔偿？请看资深房产纠纷律师的解读。
1、条件：
（1）请求权主体是商品房的买受人。
（2）适用惩罚性赔偿仅适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条规定的可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为，而虚假广告、定金陷阱等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿，出卖人承担一般违约责任。
（3）惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。
（4）惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销，当事人承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；合同因违约而解除，违约方承担违约责任，赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的，而惩罚性赔偿以惩罚为目的，出卖人欺诈或恶意违约，除承担填补性赔偿之外，另行承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础，不能单独适用。
2、赔偿数额：
不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、情节轻重、获利数额、损失大小以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。
3、买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：
（1）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；
（2）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。
资深房产纠纷律师提醒购房者，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人同样可适用上述惩罚性赔偿的规定。
林高民律师办案心得：为每个委托人提供优质、高效、专业的法律服务...
关注微信“林高民律师”(微信号lingaomin_lawyer)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“林高民律师网”）
执业律所：北京盈科（广州）律师事务所
咨询电话： 15811286610
关注林高民律师，即时了解刑事辩护、房产纠纷等相关法律信息，一对一预约专家律师咨询。
